Reforma tributária e imóveis: o que realmente muda

Cronograma 2026–2033

Observação: a alíquota total combinada (CBS + IBS) deve ficar em torno de 26–27%, com redutores específicos por setor. Para imóveis, o art. 261 reduz a alíquota em 50% nas operações do regime específico e em 70% na locação — o que resulta, no regime pleno, em algo próximo de 13% na venda e 8% na locação, antes dos redutores de ajuste e social.

Locação: alíquota reduzida em 70%

O art. 261 da LC 214/2025 reduz em 50% as alíquotas de IBS e CBS nas operações com bens imóveis do regime específico e, pelo parágrafo único, em 70% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento. Com alíquota-padrão estimada em torno de 26% a 27% no regime pleno, isso equivale a cerca de 8% sobre o aluguel de locador enquadrado no regime regular — e não à alíquota cheia.

Pessoa física locadora: pelo § 1º do art. 251, ela só entra no regime específico se, no ano-calendário anterior, a receita com locação, cessão onerosa e arrendamento tiver ultrapassado R$ 240.000 e as operações tiverem por objeto mais de três imóveis distintos. Os dois requisitos são cumulativos — quem aluga um ou dois imóveis fica fora, independentemente do valor.

Redutor social da locação residencial: o art. 260, na redação dada pela LC 227/2026, permite deduzir da base de cálculo R$ 600,00 por mês, por imóvel, na locação residencial, até o limite da própria base. Em aluguéis residenciais menores, esse redutor consome boa parte ou a totalidade da base tributável.

Contratos antigos: o art. 487 permite ao locador optar pelo recolhimento de IBS e CBS equivalente a 3,65% da receita bruta recebida em contratos por prazo determinado firmados até a publicação da lei, observados os requisitos de registro e, na finalidade residencial, o limite do prazo original ou 31 de dezembro de 2028 — o que ocorrer primeiro.

Crédito para o inquilino: empresas inquilinas podem creditar o IBS+CBS pago pelo locador do regime regular — neutralizando o impacto na cadeia produtiva.

Corretagem e intermediação

Serviços de corretagem (atualmente tributados por ISS, em alíquotas de 2–5% conforme o município) passam a ser tributados por IBS+CBS na alíquota geral, sem redutor específico. Para corretores autônomos enquadrados no Simples Nacional, há manutenção do regime simplificado.

Implicação para o vendedor: serviços de corretagem podem ter aumento de carga tributária no regime pleno, refletindo em comissões. Vender direto ao comprador (sem corretor) continua isento dessa cadeia tributária — mantendo o custo total da venda significativamente mais baixo.

Janela 2026: vender como PF antes da transição completa

Para vendas entre pessoas físicas, não existe "janela de oportunidade" no cronograma 2026–2033 — as regras de IR sobre ganho de capital permanecem idênticas em todo o período de transição. Quem vende sua residência em 2026, 2030 ou 2033 paga exatamente o mesmo IR (15–22,5%) e usa as mesmas isenções clássicas.

A "janela" só existe para perfis empresariais:

• •Holdings patrimoniais e PJs com locação acima de R$ 240k/ano: entre 2026 e 2032, alíquotas-teste de IBS+CBS ainda baixas. A partir de 2033, alíquota cheia (~11% após redutor sobre receita de locação).
• •Incorporadoras e construtoras: 2026–2027 mantêm regime quase idêntico ao atual (alíquotas-teste). Empresas devem usar esse período para adaptar sistemas a créditos plenos de IBS+CBS sobre insumos.
• •Doações e sucessão: migração estadual para ITCMD progressivo (até 8%) pode acontecer entre 2026 e 2028. Doações realizadas antes da migração local podem preservar alíquotas atuais — convém antecipar planejamento sucessório.

Conclusão prática: se você vende sua casa, apartamento, casa de veraneio ou imóvel herdado como PF, não há urgência tributária. A "pressa" é uma narrativa de mercado, não um efeito real da reforma.

Saiba mais sobre as isenções de ganho de capital ou veja como:

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