Certidão de ônus reais: o que é e como tirar do imóvel
Pontos-chave
- ✓Mostra os ônus e gravames registrados na matrícula do imóvel (hipoteca, penhora, usufruto, etc.).
- ✓É emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado.
- ✓É indispensável antes de comprar: revela se o imóvel está livre e desembaraçado.
- ✓Costuma valer 30 dias e pode ser pedida presencialmente ou pela internet.
Resposta rápida
| Pergunta | Resposta curta |
|---|---|
| Onde tirar? | Resposta curtaNo Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado — não na prefeitura nem no cartório de notas. |
| Quanto tempo demora? | Resposta curtaDe horas a poucos dias úteis; a via eletrônica costuma ser a mais rápida. |
| Qual a validade? | Resposta curtaEm regra 30 dias, porque um novo registro pode mudar a situação a qualquer momento. |
| Quanto custa? | Resposta curtaUm emolumento definido na tabela do TJ de cada estado; varia por estado e pelo tipo de certidão. |
| A versão digital vale? | Resposta curtaSim, tem a mesma validade jurídica e a autenticidade pode ser conferida online. |
| Dá para comprar com ônus? | Resposta curtaSó se o encargo for compreendido e baixado no fechamento; penhora ou indisponibilidade pedem orientação jurídica. |
O que é a certidão de ônus reais
Ônus reais são encargos ou restrições que recaem sobre um imóvel e ficam registrados na sua matrícula. A certidão de ônus reais é o documento oficial que lista esses encargos — ou atesta que não existe nenhum, quando o imóvel está "livre e desembaraçado".
Na prática, ela é uma fotografia da situação jurídica do imóvel em determinada data. Como toda alteração relevante (venda, financiamento, penhora) deve ser averbada ou registrada na matrícula, a certidão reflete o histórico e o estado atual da propriedade.
Muitas vezes a certidão de ônus reais é emitida junto com a certidão de inteiro teor da matrícula, formando a chamada "certidão de matrícula atualizada com negativa de ônus". É esse documento que compradores e bancos exigem antes de fechar negócio.
O que a certidão de ônus reais mostra
A certidão revela os principais ônus e gravames que podem comprometer a livre transferência do imóvel. Entre os mais comuns:
Hipoteca e alienação fiduciária
Indicam que o imóvel é garantia de uma dívida (financiamento). Para vender, é preciso quitar ou transferir a dívida.
Penhora e arresto
Bloqueios judiciais por dívidas do proprietário. Um imóvel penhorado pode ser levado a leilão.
Usufruto
Alguém tem o direito de usar o imóvel, mesmo sem ser o dono. Afeta a posse após a compra.
Indisponibilidade e cláusulas
Restrições que impedem a venda, como indisponibilidade decretada pela Justiça ou cláusulas de inalienabilidade.
Se a certidão apontar qualquer um desses ônus, a compra exige cautela: é preciso entender a natureza do encargo, se ele será baixado antes da venda e quem responde por ele.
Um dos gravames mais comuns é a alienação fiduciária do financiamento, que fica registrada até a quitação da dívida.
Um bloqueio judicial também aparece aqui — entenda como funciona a penhora de imóvel e os riscos de comprar imóvel penhorado.
Antes da penhora existir, muitas vezes já há um aviso anterior na matrícula — aprenda a identificar a averbação premonitória, que sinaliza ação de execução em curso contra o proprietário.
Todo gravame só aparece depois de registrado — veja como funciona a averbação na matrícula, que mantém a matrícula atualizada.
Se a matrícula trouxer averbação de aforamento, o imóvel é foreiro — veja como funciona a enfiteuse e o domínio útil, que exige laudêmio a cada venda.
Antes de dar lance em leilão, cruze a certidão com a emissão e registro da carta de arrematação — veja quais ônus sobrevivem à arrematação.
Restrições sobre o terreno vizinho também aparecem aqui — veja como a servidão de passagem fica registrada nas duas matrículas.
Quando o objeto do negócio é terreno, a certidão alimenta diretamente o contrato de compra e venda de terreno, que deve listar cada ônus encontrado.
Certidão de ônus reais x outras certidões
É comum confundir a certidão de ônus reais com outras certidões usadas na compra. Elas se complementam, mas mostram coisas diferentes:
Para ver todo o histórico da matrícula, e não apenas os gravames vigentes, peça a certidão de inteiro teor.
| Certidão | O que mostra | De onde vem |
|---|---|---|
| Ônus reais | O que mostraEncargos e gravames na matrícula | De onde vemRegistro de Imóveis |
| Matrícula (inteiro teor) | O que mostraHistórico completo do imóvel | De onde vemRegistro de Imóveis |
| Negativa de débitos | O que mostraDívidas de IPTU/taxas | De onde vemPrefeitura |
| Negativa do vendedor | O que mostraAções e dívidas do proprietário | De onde vemFóruns / Justiça |
Na compra direta com o proprietário, o ideal é reunir todas elas — a certidão de ônus reais confirma o imóvel, e as certidões do vendedor confirmam a idoneidade de quem vende.
Como tirar a certidão de ônus reais
A certidão é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado. O processo é simples e pode ser feito presencialmente ou pela internet:
- 1
Identifique o cartório — Descubra em qual Cartório de Registro de Imóveis o imóvel está matriculado (varia por região/comarca).
- 2
Tenha o número da matrícula — Informe o número da matrícula ou os dados completos do imóvel (endereço e proprietário).
- 3
Solicite a certidão — Peça presencialmente no cartório ou por plataformas oficiais de registro eletrônico de imóveis.
- 4
Pague e receba — Pague o emolumento; a certidão sai em horas ou poucos dias, em papel ou versão digital assinada.
A versão digital tem a mesma validade jurídica da física e pode ser verificada online, o que facilita a conferência à distância.
Por que ela é essencial antes de comprar
Comprar um imóvel sem checar os ônus reais é um dos maiores riscos de uma negociação. Como os encargos acompanham o imóvel (e não apenas o antigo dono), o comprador pode ser surpreendido por uma penhora, um financiamento não quitado ou um usufruto que impede a posse plena.
- →Evita comprar um imóvel com dívidas que "vão junto" com o bem.
- →Revela bloqueios judiciais que podem levar o imóvel a leilão.
- →Confirma que o vendedor pode, de fato, transferir a propriedade.
- →É exigida por bancos em qualquer financiamento imobiliário.
A certidão de ônus reais é a base de qualquer due diligence imobiliária. Ao lado da matrícula atualizada e das certidões do vendedor, ela dá segurança para comprar direto do proprietário sem intermediário — confirmando que o imóvel está limpo antes do pagamento. Comprar direto do proprietário.
A certidão de ônus responde o que pesa sobre o imóvel; para responder quem pode vendê-lo, siga o passo a passo para verificar o proprietário.
Validade e custo
A certidão de ônus reais costuma ter validade de 30 dias, pois a situação do imóvel pode mudar a qualquer momento com um novo registro. Por isso, peça a certidão o mais próximo possível do fechamento do negócio.
O custo é um emolumento cartorial, que varia por estado e conforme o tipo de certidão (simples, com inteiro teor, física ou digital). Em regra é um valor acessível diante da proteção que oferece.