Indisponibilidade de bens: como consultar a CNIB antes de comprar um imóvel
Pontos-chave
- ✓Indisponibilidade atinge a pessoa, não só um imóvel — pode alcançar bens que não constam na matrícula consultada.
- ✓A consulta na CNIB por CPF/CNPJ é pública e gratuita, e leva menos de dois minutos.
- ✓Com ordem ativa, o cartório recusa o registro: o dinheiro sai e a propriedade não se transfere.
- ✓Só quem decretou pode levantar. O cancelamento vem de ofício ou decisão do órgão de origem.
Resposta rápida
O que é indisponibilidade de bens
Indisponibilidade é uma restrição de disposição. O proprietário continua sendo dono, continua podendo usar o imóvel, morar nele, alugá-lo e receber os frutos — mas fica proibido de praticar atos que retirem o bem do seu patrimônio ou que o gravem com ônus real. Vender, doar, permutar, hipotecar ou dar em alienação fiduciária são atos vedados enquanto a ordem estiver ativa.
A lógica é preventiva. A ordem existe para impedir que alguém que responde por uma dívida ou por um ato de improbidade esvazie o patrimônio antes que o credor ou o Estado consiga executar. Por isso ela costuma ser genérica: não persegue um imóvel escolhido, persegue tudo que estiver no nome daquela pessoa, inclusive bens adquiridos depois da decretação, dependendo dos termos da ordem.
Esse caráter pessoal é o que torna a indisponibilidade especialmente perigosa para o comprador. Uma penhora aparece averbada na matrícula do imóvel penhorado. Uma indisponibilidade genérica pode existir contra o vendedor sem que a matrícula daquele imóvel específico traga qualquer anotação — a comunicação ao cartório pode estar em processamento, ou o imóvel pode ter sido adquirido depois. A matrícula limpa, sozinha, não prova nada sobre indisponibilidade.
Regra prática: matrícula limpa responde sobre o imóvel; consulta à CNIB responde sobre a pessoa. Comprar checando só a matrícula é fazer metade da verificação.
Quem pode decretar indisponibilidade e por quê
A indisponibilidade não vem de um único lugar. Vários órgãos têm competência legal para decretá-la, e cada origem tem um regime próprio de cancelamento. Saber de onde veio a ordem é o primeiro passo para estimar quanto tempo o problema leva para ser resolvido.
Juízos cíveis e de execução
CPC arts. 139, IV, e 828
Em execuções de título judicial ou extrajudicial, quando não se localizam bens penhoráveis suficientes.
Ações de improbidade administrativa
Lei 8.429/92, art. 16
Indisponibilidade cautelar para assegurar o ressarcimento integral do dano ao erário.
Justiça do Trabalho
CLT art. 883 e CPC subsidiário
Execuções trabalhistas com devedor sem bens localizados, frequentemente combinada com pesquisa em sistemas de constrição.
Execuções fiscais
Lei 6.830/80, art. 11
Cobrança de tributos federais, estaduais e municipais quando não há garantia suficiente.
Justiça criminal
CPP arts. 125 a 144
Medidas assecuratórias em crimes com proveito econômico: sequestro, arresto e indisponibilidade.
Órgãos administrativos
Legislação setorial
Autoridades como o Banco Central e conselhos de fiscalização, nos limites da lei que lhes dá poder de constrição.
A distinção mais importante para quem negocia é entre indisponibilidade específica e genérica. A específica indica um ou mais imóveis, e o efeito é limitado a eles. A genérica atinge todo o patrimônio presente e, conforme os termos, também o futuro — é a que aparece na CNIB associada ao CPF sem indicação de matrícula. Em uma negociação, a genérica é mais grave: ela pode surgir na matrícula depois que você já assinou o contrato.
Como consultar a CNIB: passo a passo
A Central Nacional de Indisponibilidade de Bens concentra as ordens comunicadas eletronicamente pelos órgãos competentes e as distribui a todos os cartórios de registro de imóveis do país. A consulta pública é gratuita, não exige cadastro para o resultado básico e leva menos de dois minutos. É a verificação de melhor custo-benefício de toda a due diligence imobiliária.
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Acesse o portal oficial — Entre em indisponibilidade.org.br, o endereço da central operada sob supervisão do CNJ. Desconfie de sites intermediários que cobram pela consulta pública.
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Escolha a consulta pública por CPF ou CNPJ — Informe o documento do vendedor exatamente como consta no RG/CNH e na matrícula. Um dígito errado retorna "nada consta" falso.
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Consulte todos os titulares — Se o imóvel está em nome de um casal, consulte os dois CPFs. Se pertence a espólio, consulte o CPF do falecido e o dos herdeiros que vão assinar.
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Consulte também as pessoas jurídicas envolvidas — Se o vendedor é sócio ou administrador de empresas, ordens contra a empresa podem alcançar sócios por desconsideração da personalidade jurídica.
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Leia o resultado com atenção à data — A consulta reflete o momento. Uma ordem comunicada hoje aparece hoje — por isso a repetição é obrigatória.
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Salve o comprovante — Guarde o PDF ou o print com data e hora. Ele é a prova da sua diligência e sustenta boa-fé em eventual discussão futura.
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Repita antes da escritura e antes do registro — Três consultas no total: na proposta, na véspera da escritura e imediatamente antes de protocolar o registro.
O resultado costuma vir em um de três formatos. "Nada consta" significa que não há ordem ativa comunicada à central para aquele documento. Uma ordem listada traz o número do processo, o órgão de origem, a data e a natureza (específica ou genérica). E há o caso intermediário, em que consta uma ordem já cancelada — nesse cenário, confirme na matrícula se a averbação de baixa foi efetivada, porque o cancelamento na central e a baixa no cartório não são simultâneos.
A consulta à CNIB não substitui as demais certidões. Ela cobre uma camada específica de risco. As certidões de distribuição cível e trabalhista revelam processos que ainda não geraram ordem; a certidão de ônus reais revela gravames já registrados na matrícula; a certidão negativa de débitos municipais revela dívidas de IPTU que acompanham o imóvel. São verificações complementares, e nenhuma delas cobre a outra.
Para o roteiro completo de verificações antes de fechar negócio, veja due diligence imobiliária.
Certidão de indisponibilidade de bens: como tirar, custo e validade
A consulta pública gratuita mostra o resultado na tela, mas não serve como prova formal. Quando é preciso documentar a situação — em uma escritura, em um financiamento bancário, em um processo judicial ou em um inventário — o que vale é a certidão de indisponibilidade emitida pela central, com código de verificação, data e hora. É esse documento que o tabelião anexa ao ato e que o banco arquiva no dossiê do crédito.
Existem dois documentos com nomes parecidos e finalidades diferentes, e confundi-los custa tempo no balcão do cartório. A tabela abaixo separa os três instrumentos que aparecem nessa etapa da verificação.
| Documento | Onde se obtém | O que prova | Custo típico |
|---|---|---|---|
| Consulta pública CNIB | Onde se obtémindisponibilidade.org.br | O que provaExistência ou não de ordem ativa naquele instante | Custo típicoGratuita |
| Certidão de indisponibilidade | Onde se obtémCNIB (emissão com cadastro) | O que provaMesmo conteúdo, com fé pública e código de verificação | Custo típicoR$ 0 a R$ 60, varia por estado |
| Certidão de ônus reais | Onde se obtémCartório de registro de imóveis | O que provaGravames e averbações lançados naquela matrícula | Custo típicoR$ 40 a R$ 150 |
Como emitir a certidão negativa de indisponibilidade
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Acesse indisponibilidade.org.br e faça o cadastro gratuito com CPF e e-mail válidos.
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Escolha "emissão de certidão" e informe o CPF ou CNPJ do titular a ser pesquisado.
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Confira o nome retornado antes de confirmar: CPF digitado errado gera certidão negativa inútil.
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Pague a taxa quando o estado cobrar — em vários estados a emissão é gratuita para pessoa física.
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Baixe o PDF e guarde o código de verificação: é por ele que o cartório confere a autenticidade.
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Confira a data de emissão. Cartórios costumam aceitar certidão com até 30 dias, muitos exigem 15.
Para dar baixa em uma indisponibilidade já cancelada, o caminho é diferente: a certidão apenas reflete o que a central registra. Se o juiz já determinou o levantamento e a certidão ainda aponta a ordem, o problema está na comunicação entre o órgão de origem e a central. A solução é peticionar no processo pedindo a reiteração do ofício eletrônico à CNIB, e não pedir nada à central diretamente — ela não altera dado por solicitação do particular.
A certidão vale para o instante da emissão, não para o mês. Uma certidão de 20 dias atrás pode estar desatualizada por uma ordem comunicada ontem. Emita a definitiva na véspera da escritura e refaça a consulta gratuita no dia do registro.
A certidão de indisponibilidade cobre a pessoa do vendedor; para conferir o que está lançado no imóvel, peça também a certidão de ônus reais atualizada.
Indisponibilidade × penhora × arresto × hipoteca: o que muda para o comprador
Restrições diferentes têm efeitos práticos muito diferentes. Tratar todas como "imóvel travado" faz o comprador abandonar negócios perfeitamente viáveis — e, na direção contrária, tratar todas como detalhe burocrático leva a prejuízos reais.
| Restrição | Alcança | Impede o registro da venda? | Quem levanta | Prazo típico de baixa |
|---|---|---|---|---|
| Indisponibilidade genérica | AlcançaTodo o patrimônio da pessoa | Impede o registro da venda?Sim, integralmente | Quem levantaO órgão que decretou | Prazo típico de baixa30 a 180 dias após a decisão |
| Indisponibilidade específica | AlcançaOs imóveis indicados na ordem | Impede o registro da venda?Sim, nos imóveis indicados | Quem levantaO órgão que decretou | Prazo típico de baixa30 a 120 dias |
| Penhora registrada | AlcançaO imóvel penhorado | Impede o registro da venda?Não, mas a constrição segue o bem | Quem levantaJuízo da execução | Prazo típico de baixa30 a 90 dias após quitação |
| Arresto | AlcançaBem determinado, em caráter prévio | Impede o registro da venda?Não, mas grava o bem | Quem levantaJuízo que determinou | Prazo típico de baixa30 a 90 dias |
| Averbação premonitória | AlcançaO imóvel indicado | Impede o registro da venda?Não — a venda registra, mas é presumida fraude | Quem levantaJuízo da execução | Prazo típico de baixa10 a 60 dias |
| Hipoteca | AlcançaO imóvel dado em garantia | Impede o registro da venda?Não — quita-se no ato da venda | Quem levantaO credor, mediante quitação | Prazo típico de baixaImediato na escritura |
| Alienação fiduciária | AlcançaO imóvel financiado | Impede o registro da venda?Não — a propriedade é do credor até quitar | Quem levantaO credor, com termo de quitação | Prazo típico de baixa15 a 45 dias |
O contraste central está na coluna do registro. Penhora, arresto, hipoteca e averbação premonitória geram risco — às vezes altíssimo — mas o cartório registra a venda. A indisponibilidade é diferente: ela é uma trava operacional. O oficial simplesmente não pratica o ato. Não existe estrutura contratual, escrow ou desconto que contorne isso: enquanto a ordem estiver ativa, a propriedade não se transfere.
Comprei e apareceu indisponibilidade: o que fazer
O cenário mais frequente é o do comprador que assinou contrato de compra e venda, pagou sinal ou o preço integral, e descobre a ordem quando o cartório devolve o título com exigência. A primeira reação certa é documental: peça a nota devolutiva por escrito, com a indicação exata da ordem, do processo de origem e da data da comunicação.
Sequência recomendada:
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Suspenda imediatamente qualquer pagamento pendente previsto no contrato.
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Obtenha a nota devolutiva do registro de imóveis por escrito, com o número do processo de origem.
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Consulte o andamento do processo no portal do tribunal para entender o valor e o estágio da dívida.
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Notifique o vendedor formalmente, por escrito, fixando prazo para regularização.
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Avalie com advogado se o contrato prevê resolução por impossibilidade de registro e devolução de valores.
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Se o vendedor tiver condições, negocie a quitação da dívida usando o próprio preço da venda, com pagamento direto ao credor.
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Se a ordem for genérica e o processo estiver em fase inicial, considere resolver o contrato — o prazo pode ser de anos.
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Registre a prenotação e mantenha o protocolo vivo enquanto houver expectativa concreta de baixa em curto prazo.
Do ponto de vista contratual, a boa prática é preventiva: incluir cláusula condicionando a eficácia do negócio à ausência de restrições no momento do registro, com devolução integral dos valores em caso de impedimento, e prever que o preço só é liberado ao vendedor após o registro efetivado. Contratos que liberam o valor total na assinatura da escritura transferem todo o risco de registro para o comprador.
Nunca pague o saldo do preço antes de checar a CNIB no mesmo dia. A ordem pode ter sido comunicada entre a assinatura da escritura e o protocolo do registro — é uma janela de dias em que o dinheiro já saiu e a propriedade ainda não é sua.
Como cancelar uma indisponibilidade
O cancelamento é sempre do órgão de origem. O cartório não tem competência para levantar a restrição, e o registrador que o fizesse responderia pessoalmente. Isso significa que todo caminho de solução passa pelo processo que gerou a ordem.
Quitação integral da dívida
O caminho mais direto. Paga a execução, o credor concorda e o juiz determina o levantamento. A comunicação à CNIB costuma ser eletrônica e rápida; a averbação de baixa na matrícula leva mais alguns dias.
Substituição da garantia
Oferecer depósito judicial, seguro-garantia, carta de fiança bancária ou outro bem suficiente. O juiz libera o patrimônio indisponível mantendo a execução garantida.
Acordo homologado com parcelamento
Muito comum em execuções fiscais e trabalhistas. Homologado o acordo, é frequente que a indisponibilidade seja substituída por garantia menor ou levantada parcialmente.
Pedido de liberação parcial
Quando o patrimônio indisponível supera em muito o valor da dívida, cabe requerer a liberação de bens específicos por excesso de constrição, mantendo o restante bloqueado.
Impugnação da ordem indevida
Se a ordem atingiu bem impenhorável (como bem de família da Lei 8.009/90), homônimo ou terceiro estranho ao processo, cabe petição ou embargos de terceiro para desconstituí-la.
Prescrição intercorrente
Execuções paradas por anos sem localização de bens podem ser extintas por prescrição intercorrente, com consequente levantamento das restrições.
Um detalhe operacional que confunde muita gente: a decisão judicial de levantamento não é o fim do caminho. É preciso que a comunicação chegue à CNIB e que, se houver averbação na matrícula, o cancelamento seja averbado no cartório. Entre a decisão e a matrícula limpa costumam passar de 15 a 60 dias. Escritura marcada antes disso é escritura remarcada.
Homonímia é causa frequente de indisponibilidade indevida. Se o nome bate mas o CPF não, junte documentos de identificação e peça a retificação no processo de origem — a correção costuma sair em semanas, não em meses.
Exemplo prático: dois desfechos a partir da mesma consulta
Duas negociações reais em estrutura idêntica, com resultados opostos, mostram por que o momento da consulta importa tanto quanto a consulta em si.
Caso A — Consulta feita antes da proposta
Apartamento de R$ 620.000 em negociação direta. O comprador consultou a CNIB pelo CPF do vendedor ainda na fase de proposta e encontrou uma indisponibilidade genérica de origem trabalhista, decretada quatro meses antes. Em vez de desistir, condicionou a proposta à baixa da ordem e deu 90 dias de prazo. O vendedor negociou acordo na reclamatória, quitou R$ 74.000 e obteve o levantamento em 68 dias. A escritura foi lavrada com nova consulta na véspera e o registro saiu sem exigência. Custo do atraso para o comprador: zero.
Caso B — Consulta feita só na hora do registro
Casa de R$ 410.000, também em negociação direta. O comprador conferiu apenas a certidão de matrícula, que estava limpa, e pagou o valor integral na escritura. A indisponibilidade genérica contra o vendedor havia sido comunicada 11 dias antes, ainda sem averbação naquela matrícula. O registro foi recusado. O vendedor já tinha usado parte do dinheiro para quitar outras dívidas. O comprador ficou com escritura sem registro, sem propriedade e com uma ação de resolução contratual em curso — que, mesmo vencida, depende de o vendedor ter patrimônio para devolver.
A diferença entre os dois casos custou dois minutos de consulta. Não houve má-fé óbvia no Caso B: o vendedor pode nem saber que a ordem havia sido expedida. O problema é estrutural — a informação existia, era pública e gratuita, e não foi buscada no momento em que ainda dava para agir.
Checklist de verificação de indisponibilidade
Use antes de assinar, antes da escritura e antes do registro. Guarde os comprovantes de cada rodada.
- Consultei a CNIB pelo CPF de todos os titulares registrais que vão assinar a escritura.
- Consultei também o CNPJ das empresas em que o vendedor figura como sócio ou administrador relevante.
- Salvei o comprovante da consulta com data e hora em PDF.
- Conferi a certidão de matrícula atualizada, emitida há menos de 30 dias, em inteiro teor.
- Verifiquei se há averbação premonitória, penhora, arresto ou ação reipersecutória na matrícula.
- Obtive certidões de distribuição cível estadual e federal nas comarcas do imóvel e do domicílio do vendedor.
- Obtive certidão de distribuição trabalhista do vendedor pessoa física e das empresas ligadas a ele.
- Conferi a certidão negativa de débitos municipais do imóvel, incluindo IPTU e taxas.
- O contrato tem cláusula condicionando o negócio à ausência de restrições na data do registro.
- O contrato prevê devolução integral e imediata dos valores se o registro for recusado.
- O pagamento do saldo está vinculado ao registro efetivado, e não apenas à assinatura da escritura.
- Repeti a consulta à CNIB na véspera da escritura e no dia do protocolo do registro.
Com o checklist fechado, a negociação direta fica previsível: veja como funciona comprar imóvel direto com o proprietário.