Inventário extrajudicial de imóvel: como fazer no cartório
Pontos-chave
- ✓É feito no cartório, por escritura pública — sem processo judicial.
- ✓Exige herdeiros maiores e capazes, consenso na partilha e (em regra) ausência de testamento.
- ✓A presença de advogado é obrigatória, representando os herdeiros na escritura.
- ✓Concluída a escritura e pago o ITCMD, o imóvel é transferido na matrícula.
Resposta rápida
O que é o inventário extrajudicial
Inventário é o procedimento que apura os bens, direitos e dívidas de uma pessoa falecida e distribui o patrimônio entre os herdeiros (a partilha). Ele pode ser feito de duas formas: judicial (perante um juiz) ou extrajudicial (em cartório, por escritura pública).
Quando o inventário precisa correr na Justiça, o documento equivalente à escritura de partilha é o formal de partilha.
O inventário extrajudicial foi criado pela Lei 11.441/2007 para desafogar o Judiciário e agilizar casos consensuais. Em vez de um processo, os herdeiros comparecem a um cartório de notas, acompanhados de advogado, e assinam uma escritura pública de inventário e partilha.
Essa escritura tem a mesma força de uma decisão judicial: com ela, é possível transferir o imóvel na matrícula, movimentar contas e regularizar os demais bens do espólio.
Requisitos para o inventário extrajudicial
Nem toda herança pode ser resolvida em cartório. Para usar o inventário extrajudicial, é preciso cumprir alguns requisitos ao mesmo tempo:
- →Todos os herdeiros devem ser maiores de idade e civilmente capazes.
- →Todos precisam estar de acordo com a partilha dos bens (consenso).
- →Em regra, não pode haver testamento — embora a Justiça já admita o extrajudicial em alguns casos com testamento já cumprido.
- →É obrigatória a presença de um advogado, comum ou um para cada herdeiro.
Se houver herdeiro menor ou incapaz, conflito entre os herdeiros ou testamento não resolvido, o inventário terá de ser judicial. Nesses casos, vale conhecer as alternativas na venda de imóvel de inventário.
Quando o falecido não deixou bens a partilhar — mas a família ainda precisa comprovar oficialmente essa ausência — o procedimento correto é o inventário negativo.
Extrajudicial x judicial
| Aspecto | Extrajudicial | Judicial |
|---|---|---|
| Onde é feito | ExtrajudicialCartório de notas | JudicialVara judicial |
| Prazo típico | ExtrajudicialSemanas | JudicialMeses a anos |
| Custo | ExtrajudicialMenor | JudicialMaior |
| Exige consenso | ExtrajudicialSim | JudicialNão |
| Herdeiro menor/incapaz | ExtrajudicialNão permite | JudicialObrigatório |
| Advogado | ExtrajudicialObrigatório | JudicialObrigatório |
Passo a passo do inventário extrajudicial
Com os requisitos cumpridos, o inventário extrajudicial segue um roteiro simples. Um advogado conduz o processo do começo ao fim:
- 1
Contratar um advogado — A presença de advogado é obrigatória. Ele orienta a documentação e representa os herdeiros na escritura.
- 2
Reunir a documentação — Junte documentos do falecido, dos herdeiros e dos bens (matrícula do imóvel, certidões, IPTU).
- 3
Pagar o ITCMD — Declare e recolha o ITCMD (imposto de herança) na Secretaria da Fazenda do estado.
- 4
Lavrar a escritura no cartório — Os herdeiros e o advogado assinam a escritura pública de inventário e partilha no cartório de notas.
- 5
Registrar a transferência — Leve a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para transferir o imóvel aos herdeiros na matrícula.
Documentos necessários
A lista pode variar conforme o cartório e o estado, mas normalmente inclui:
- Certidão de óbito do falecido.
- Documentos pessoais do falecido, herdeiros e cônjuges (RG, CPF, certidão de casamento).
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel.
- Carnê de IPTU e certidão de valor venal do imóvel.
- Certidões negativas de débitos (municipal, estadual e federal).
- Comprovante de pagamento do ITCMD.
Custos do inventário extrajudicial
Os custos envolvem três grandes componentes. Somados, costumam ser bem menores que os de um inventário judicial:
ITCMD
Imposto estadual de herança, geralmente de 2% a 8% sobre o valor dos bens, conforme o estado.
Emolumentos do cartório
Custos da escritura e do registro, proporcionais ao valor do patrimônio, variáveis por estado.
Honorários do advogado
Valor livremente combinado, muitas vezes um percentual sobre o patrimônio inventariado.
Prazo para abrir o inventário
A maioria dos estados exige que o inventário seja aberto em até 60 dias após o falecimento. O descumprimento não impede o inventário, mas gera multa sobre o ITCMD. Por isso, o inventário extrajudicial é vantajoso: por ser rápido, ajuda a cumprir o prazo e evitar penalidades.
Transferência do imóvel após o inventário
A escritura de inventário e partilha define quem fica com o imóvel. Para que a mudança valha perante todos, é preciso registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis — só então o nome do herdeiro passa a constar na matrícula.
A partir daí, o herdeiro pode vender o imóvel normalmente. Muitas famílias optam por vender direto ao comprador, sem corretor, para economizar a comissão e negociar o preço com mais liberdade. Venda sem corretor.
A transmissão também gera o imposto sobre herança — veja o guia do ITCMD.
Quando havia usufruto vitalício reservado em vida, ele se extingue com o falecimento e consolida a propriedade plena — veja como funciona o usufruto de imóvel.
Para evitar inventário nas próximas gerações, um caminho comum de planejamento é a doação com reserva de usufruto.
O herdeiro que deseja sair do espólio antes do fim do inventário pode recorrer à cessão de direitos hereditários (Art. 1.793 CC).
Quando os herdeiros são maiores, capazes e consensuais, o arrolamento sumário é a alternativa judicial mais rápida à via cartorial.
Se um bem aparecer depois da escritura fechada, a solução é a sobrepartilha (partilha suplementar).
Quando um dos herdeiros se recusa a assinar, o inventário extrajudicial deixa de ser possível — veja o que fazer quando um herdeiro não concorda com a venda.