Simulador e Calculadora de Financiamento Imobiliário: Parcelas, Juros e CET
Ajuste os valores e veja a parcela estimada em tempo real.
Valor financiado
R$ 400.000
Comparativo SAC vs Price
Price
Parcela mensal estimada (Price)
R$ 3.510
Total em juros
R$ 863.703
Total pago
R$ 1.263.703
SAC
Parcela inicial (SAC)
R$ 4.444
Última parcela (SAC): R$ 1.120
Total em juros
R$ 601.667
Total pago
R$ 1.001.667
Diferença potencial na negociação direta ⓘ
R$ 30.000
* Valores aproximados — consulte seu banco.
Pontos-chave
- ✓Muitos bancos exigem entrada de cerca de 20%, mas o percentual pode variar de 10% a 30% conforme o banco e o programa.
- ✓No sistema SAC, você geralmente paga menos juros totais que na tabela Price.
- ✓Na negociação direta, o valor do imóvel reflete a expectativa real do proprietário — liberando capital para uma entrada maior.
- ✓O FGTS pode ser usado para entrada, amortização e quitação.
Resposta rápida
Como Usar o Simulador
Para simular o financiamento, preencha quatro campos:
- Valor do imóvel — o preço total de venda do imóvel que deseja financiar.
- Entrada — o percentual do valor pago à vista. Quanto maior a entrada, menores os juros.
- Taxa de juros anual — a taxa nominal informada pelo banco (entre 6% e 16% a.a.).
- Prazo — o número de anos para quitar o financiamento (de 5 a 35 anos).
Após ajustar os valores, o simulador exibe automaticamente a parcela mensal, os juros totais e o custo total pelos sistemas SAC e Price. Compare os dois para escolher o mais vantajoso para o seu perfil.
Evolução das Parcelas (Primeiros 5 Meses)
| Mês | Parcela | Juros | Amortização | Saldo devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 3.510 | R$ 3.333 | R$ 177 | R$ 399.823 |
| 2 | R$ 3.510 | R$ 3.332 | R$ 178 | R$ 399.645 |
| 3 | R$ 3.510 | R$ 3.330 | R$ 180 | R$ 399.465 |
| 4 | R$ 3.510 | R$ 3.329 | R$ 181 | R$ 399.283 |
| 5 | R$ 3.510 | R$ 3.327 | R$ 183 | R$ 399.100 |
Como Funciona a Simulação de Financiamento Imobiliário
O financiamento imobiliário permite comprar um imóvel pagando uma entrada (geralmente 20%) e financiando o restante em até 35 anos. guia completo de financiamento.
A entrada é o valor pago à vista. Quanto maior a entrada, menores os juros totais. Em imóveis negociados diretamente com o proprietário, a ausência de comissão de corretagem permite que o valor reflita diretamente a expectativa do vendedor, o que pode liberar capital para aumentar sua entrada e reduzir os juros.
Não se esqueça de reunir os documentos para comprar imóvel e considere os custos ocultos além das parcelas do financiamento.
Principais Termos do Financiamento Imobiliário
SAC (Sistema de Amortização Constante)
As parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo. A amortização é fixa e os juros diminuem conforme o saldo devedor cai. Resulta em menos juros totais comparado à tabela Price.
Price (Tabela Price)
As parcelas são fixas durante todo o prazo. No início, a maior parte da parcela é composta por juros. É mais previsível para o orçamento mensal, mas o custo total tende a ser maior.
CET (Custo Efetivo Total)
Inclui não apenas a taxa de juros, mas todos os custos do financiamento: seguros obrigatórios, taxas administrativas e tarifas. Sempre compare o CET entre bancos — não apenas a taxa de juros.
Amortização
É a parte da parcela que efetivamente reduz o saldo devedor. Quanto maior a amortização, mais rápido você quita o financiamento e menos juros paga.
Dicas para Reduzir Juros no Financiamento Imobiliário
- Dê a maior entrada possível — cada 10% a mais na entrada reduz significativamente os juros totais.
- Escolha o sistema SAC — parcelas decrescentes significam menos juros no longo prazo.
- Use o FGTS para amortizar — o FGTS pode ser usado periodicamente para reduzir o saldo devedor, conforme as regras do programa.
- Portabilidade de crédito — se encontrar taxa menor em outro banco, transfira gratuitamente.
- Negocie diretamente com o proprietário — na negociação direta, o preço reflete a expectativa real do vendedor, e a diferença pode ser usada para aumentar sua entrada.
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