Tabela Price: como funciona, fórmula e quando usar no financiamento
Pontos-chave
- ✓Parcelas fixas do início ao fim — previsibilidade orçamentária alta.
- ✓Juros concentrados no começo do contrato: nos primeiros anos, ~80% da parcela é juros e ~20% amortiza a dívida.
- ✓Total de juros pago é MAIOR que na Tabela SAC — em troca da parcela inicial mais baixa.
- ✓Amortização extra (FGTS ou dinheiro próprio) tem forte impacto — pode reduzir prazo em anos ou parcela em centenas de reais.
Resposta rápida
Como funciona a Tabela Price
Também chamada de Sistema Francês de Amortização, a Tabela Price foi criada pelo matemático inglês Richard Price no século XVIII e é usada no Brasil desde a estruturação do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) na década de 1960. Sua característica central é a parcela constante: você paga o mesmo valor todo mês, mesmo que a composição dessa parcela mude com o tempo.
Cada prestação é composta por duas partes: JUROS (calculados sobre o saldo devedor daquele mês) e AMORTIZAÇÃO (o quanto efetivamente abate a dívida). Como o saldo devedor começa alto, os juros no início são altos — sobrando pouca amortização. À medida que o saldo cai, a fatia de juros diminui e a de amortização cresce. Nas últimas parcelas, quase todo o valor pago é amortização pura.
A Tabela Price aparece com nomes diferentes em contratos: "Sistema Francês", "PRICE", "prestações fixas" ou apenas "sistema de amortização por parcelas iguais". Todos significam a mesma coisa.
A fórmula da Tabela Price passo a passo
A prestação (PMT) é dada por uma fórmula fechada. Você não precisa refazer os cálculos todo mês — basta calcular uma vez o valor da parcela e depois ir separando quanto foi juros e quanto foi amortização em cada mês.
Fórmula:
PMT = PV × [ i × (1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n − 1 ]
Onde: PMT = valor da parcela mensal · PV = valor presente (o quanto foi financiado) · i = taxa de juros mensal em decimal (10% ao ano ≈ 0,7974% ao mês) · n = número total de parcelas (240 meses = 20 anos; 360 meses = 30 anos).
Atenção com a taxa: bancos anunciam taxas anuais (ex.: 10,49% ao ano), mas a fórmula usa a taxa MENSAL EQUIVALENTE, não a taxa anual dividida por 12. A conversão correta é i_mensal = (1 + i_anual)^(1/12) − 1.
Exemplo prático: R$ 400.000 em 30 anos
Simulação de um financiamento de R$ 400.000 (após 20% de entrada num imóvel de R$ 500.000), prazo de 360 meses (30 anos), taxa de 10,49% ao ano (aproximadamente 0,8341% ao mês). Este é o cenário típico do SFH via Caixa em 2026.
| Métrica | Tabela Price |
|---|---|
| Valor financiado | Tabela PriceR$ 400.000 |
| Prazo | Tabela Price360 meses (30 anos) |
| Taxa de juros | Tabela Price10,49% a.a. (0,834% a.m.) |
| Parcela mensal (fixa) | Tabela Price≈ R$ 3.665 |
| Total pago em 30 anos | Tabela Price≈ R$ 1.319.400 |
| Total de juros | Tabela Price≈ R$ 919.400 |
| Amortização na 1ª parcela | Tabela Price≈ R$ 328 (9% da parcela) |
| Amortização na 360ª parcela | Tabela Price≈ R$ 3.635 (99% da parcela) |
Note que na primeira parcela apenas R$ 328 (de R$ 3.665) abatem o saldo devedor: os outros R$ 3.337 são juros. É por isso que, em Price, o saldo devedor cai devagar nos primeiros anos — mesmo depois de 5 anos pagando, você ainda deve mais de 90% do valor original.
Este exemplo não inclui seguros (MIP + DFI) nem taxa de administração, que somam ~R$ 100 a R$ 250 por mês na maioria dos contratos SFH.
Cronograma real: como a parcela se divide, mês a mês
O preço mediano pedido nos imóveis publicados em São Paulo no ApartamentoLivre é de R$ 570.000 (mediana de 96 anúncios ativos, setembro de 2026). Com 20% de entrada, o valor financiado fica em R$ 456.000. A taxa usada aqui é hipotética — 10,5% ao ano, equivalente a 0,835516% ao mês —, apenas para mostrar a mecânica: a parcela fixa resultante é de R$ 4.010,55 e o total pago em 360 meses chega a R$ 1.443.799.
| Parcela | Juros | Amortização | Saldo devedor |
|---|---|---|---|
| 1 | JurosR$ 3.809,95 | AmortizaçãoR$ 200,60 | Saldo devedorR$ 455.799,40 |
| 2 | JurosR$ 3.808,27 | AmortizaçãoR$ 202,28 | Saldo devedorR$ 455.597,12 |
| 3 | JurosR$ 3.806,58 | AmortizaçãoR$ 203,97 | Saldo devedorR$ 455.393,15 |
| 6 | JurosR$ 3.801,43 | AmortizaçãoR$ 209,12 | Saldo devedorR$ 454.770,96 |
| 12 | JurosR$ 3.790,72 | AmortizaçãoR$ 219,83 | Saldo devedorR$ 453.479,01 |
| 349 | JurosR$ 381,09 | AmortizaçãoR$ 3.629,46 | Saldo devedorR$ 41.982,29 |
| 355 | JurosR$ 195,30 | AmortizaçãoR$ 3.815,25 | Saldo devedorR$ 19.559,77 |
| 359 | JurosR$ 66,19 | AmortizaçãoR$ 3.944,37 | Saldo devedorR$ 3.977,32 |
| 360 | JurosR$ 33,23 | AmortizaçãoR$ 3.977,32 | Saldo devedorR$ 0,00 |
Depois de um ano pagando R$ 4.010,55 por mês — R$ 48.126 no total —, o saldo devedor caiu apenas R$ 2.521. Nos últimos doze meses acontece o inverso: quase toda a parcela vira amortização. É essa assimetria que explica por que amortizar cedo, abatendo prazo, economiza muito mais juros do que amortizar perto do fim do contrato.
Como calcular: PMT = PV × i ÷ (1 − (1 + i)^−n). Com PV = 456.000, i = 0,00835516 e n = 360, o resultado é R$ 4.010,55. A cada mês, juros = saldo × i, amortização = parcela − juros, e o saldo cai pela amortização.
Tabela Price vs Tabela SAC: comparação direta
A Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) é a alternativa mais comum no Brasil e o padrão da Caixa no SFH. A diferença estrutural: em SAC a AMORTIZAÇÃO é fixa em todo mês, então a parcela decresce ao longo do tempo. Em Price a PARCELA é fixa e a amortização é que varia. Mesmo cenário — R$ 400.000, 30 anos, 10,49% ao ano — a comparação fica assim:
| Métrica | Tabela Price | Tabela SAC |
|---|---|---|
| Primeira parcela | Tabela PriceR$ 3.665 | Tabela SACR$ 4.449 |
| Última parcela | Tabela PriceR$ 3.665 | Tabela SACR$ 1.121 |
| Total pago | Tabela Price≈ R$ 1.319.400 | Tabela SAC≈ R$ 1.001.500 |
| Total de juros | Tabela Price≈ R$ 919.400 | Tabela SAC≈ R$ 601.500 |
| Diferença de juros | Tabela Price— | Tabela SAC~R$ 318.000 a menos |
| Comprometimento inicial de renda | Tabela PriceMenor | Tabela SACMaior |
| Comprometimento após 15 anos | Tabela PriceIgual | Tabela SACMuito menor |
A Tabela SAC economiza cerca de R$ 318.000 em juros ao longo de 30 anos no cenário acima. Em contrapartida, a primeira parcela é ~R$ 784 mais alta (R$ 4.449 vs R$ 3.665) — o que pode ser o suficiente para reprovar o financiamento na análise de crédito, já que a Caixa e a maioria dos bancos limitam o comprometimento de renda a 30%.
Para o aprofundamento dedicado, veja o guia da Tabela SAC.
Quando escolher a Tabela Price
A escolha entre Price e SAC não é apenas matemática — depende da sua realidade de renda, expectativas de amortização extra e horizonte de permanência no imóvel. A Tabela Price faz mais sentido em algumas situações concretas:
Renda apertada na aprovação
Se a análise de crédito reprovaria SAC (parcela inicial > 30% da renda), Price pode ser a única opção para conseguir o financiamento.
Renda estável, sem perspectiva de aumento
Se sua renda dificilmente vai crescer 3x nas próximas décadas, parcelas fixas em Price protegem o orçamento de surpresas.
Planeja quitar cedo (5 a 10 anos)
Se pretende quitar com FGTS ou herança em poucos anos, a economia de juros do SAC é menos relevante — Price libera renda no curto prazo.
Segundo imóvel / investidor
Para imóveis alugados onde a parcela é paga pelo aluguel, Price mantém o fluxo previsível — SAC pode ficar acima do aluguel nos primeiros anos.
Prefira SAC quando: (1) sua renda comporta a parcela inicial mais alta com folga, (2) você quer pagar menos juros no total, ou (3) espera aumento de renda nos próximos anos que tornaria as parcelas de Price relativamente pequenas — mas SAC já teria caído mais.
Como amortizar na Tabela Price (redução de prazo vs parcela)
Amortização extra é o dinheiro que você paga além da parcela mensal para abater diretamente o saldo devedor. Em Price, o impacto é gigantesco — porque cada real amortizado no início elimina anos de juros compostos. Você pode escolher entre duas modalidades:
Redução de prazo
Você continua pagando a mesma parcela fixa, mas o número de parcelas diminui. É a opção que economiza MAIS juros. Exemplo: aportar R$ 50k no 2º ano do exemplo acima pode encurtar o contrato em ~5 anos e poupar ~R$ 180k em juros.
Redução do valor da parcela
Mantém o prazo, mas cada parcela futura fica menor. Faz sentido se sua prioridade é aliviar o fluxo de caixa mensal, não economizar juros. Economia total de juros: cerca de metade da opção 1 para o mesmo aporte.
Nos contratos da Caixa, você pode alternar entre as duas modalidades em amortizações diferentes — não precisa escolher uma para o contrato inteiro. Muitos compradores usam "reduzir prazo" nos primeiros anos (máximo impacto) e "reduzir parcela" depois de 15 anos, quando aliviar o fluxo importa mais.
Estratégias completas em como amortizar financiamento.
Uso do FGTS para amortizar em Price
O FGTS pode ser usado para amortizar o saldo devedor a cada 2 anos, desde que o contrato esteja em dia e o imóvel se enquadre nas regras do SFH. A cada saque, o comprador escolhe entre reduzir prazo ou reduzir parcela — o mesmo dilema da amortização com recursos próprios.
- →Só pode ser usado em imóveis pelo SFH (valor até o teto SFH, R$ 1,5 mi em 2026 nas capitais).
- →Precisa ter 3 anos de FGTS acumulado (não necessariamente na mesma empresa).
- →O comprador não pode ter outro imóvel residencial na mesma cidade ou região metropolitana.
- →Amortizações via FGTS são a cada 24 meses — respeite o prazo mínimo entre saques.
Em contratos Price, o FGTS costuma ser o melhor uso de recursos financeiros do brasileiro comum — o retorno em economia de juros supera com folga qualquer aplicação conservadora.
Erros comuns ao contratar em Tabela Price
- •Escolher Price achando que a parcela vai baixar com o tempo — em Price ela é fixa; parcela decrescente é característica de SAC.
- •Ignorar o efeito da inflação: em 30 anos, a mesma parcela em reais pode representar muito menos em poder de compra — vantagem para Price, se a renda também acompanhar.
- •Não simular amortização: deixar de aportar FGTS ou dinheiro extra por não entender o impacto pode custar mais de R$ 200 mil ao longo do contrato.
- •Aceitar Price sem comparar SAC porque "é o padrão do banco" — para SAC via SFH você tem direito a exigir a opção; o banco não pode obrigar.
- •Confundir taxa efetiva com taxa nominal na fórmula — a mensal correta usa a raiz 12 da anual, não a divisão por 12.
Portabilidade e refinanciamento
Contratos em Tabela Price podem ser portados para outro banco a qualquer momento — a Resolução CMN 5.057/2022 (que substituiu as Resoluções 4.292/2013 e 4.762/2019) garante essa opção. Ao portar, você pode aproveitar para trocar de sistema: sair de Price e entrar em SAC no novo banco, se sua renda hoje comportar a parcela SAC mais alta e você quiser economizar juros a partir dali.
A portabilidade em si é gratuita para o comprador — o custo maior é a nova avaliação do imóvel (~R$ 3.000) e o novo registro em cartório (~1% do saldo).
Veja o guia completo de portabilidade.
A maior parte dos contratos Price no Brasil é, na prática, financiamento SBPE — veja as regras que definem teto e LTV.
Como calcular a Tabela Price no Excel e na HP12C
Refazer o cálculo em planilha ou calculadora financeira é a forma mais confiável de conferir a proposta do banco antes de assinar. Erros no simulador do banco são raros, mas quando ocorrem podem custar anos de juros — e o cálculo caseiro pega qualquer inconsistência entre a taxa anunciada, a taxa efetiva mensal e os seguros que podem estar embutidos no valor da parcela.
No Excel ou no Google Sheets, três funções resolvem a Price inteira. =PGTO(taxa; nper; -PV) calcula a parcela fixa; =PPGTO(taxa; per; nper; -PV) devolve a AMORTIZAÇÃO de uma parcela específica; =IPGTO(taxa; per; nper; -PV) devolve os JUROS da mesma parcela. No cenário deste guia, =PGTO(0,008341; 360; -400000) retorna R$ 3.665,45. Para a 1ª parcela, =PPGTO(0,008341; 1; 360; -400000) dá R$ 328,45 (amortização) e =IPGTO(0,008341; 1; 360; -400000) dá R$ 3.337,00 (juros). Copiando essas fórmulas em coluna com o parâmetro "per" indo de 1 a 360, você reconstrói o extrato mês a mês.
Na HP12C financeira, a mesma conta leva quatro toques: 400000 [CHS][PV], 0,8341 [i], 360 [n], [PMT] — retorna R$ 3.665,45. A tecla [f][AMORT] após digitar um número de parcelas mostra quanto do intervalo foi juros e quanto foi amortização, além do saldo devedor restante — exatamente as três colunas do extrato oficial do banco. Se o valor da parcela calculado bate com a proposta (diferença até R$ 5), o simulador está correto; diferenças maiores costumam indicar que o banco somou seguros MIP+DFI ou taxa de administração ao PMT sem separar. Sempre peça a composição exata em contrato.
Um erro clássico é dividir a taxa anual por 12 na fórmula (ex.: 10,49% / 12 = 0,874%) em vez de usar a equivalente mensal (0,8341%). A diferença parece pequena, mas em 360 parcelas gera dezenas de milhares de reais a favor do banco. Sempre converta i_mensal = (1 + i_anual)^(1/12) − 1.