Tabela SAC: amortização constante, parcelas decrescentes e menos juros
Pontos-chave
- ✓Amortização fixa em cada mês; parcela total decresce ao longo do contrato.
- ✓Total de juros MENOR que na Tabela Price — economia de ~R$ 300 mil em contratos típicos de 30 anos.
- ✓Primeira parcela mais alta que Price — pode reprovar na análise de crédito se a renda for apertada.
- ✓Padrão da Caixa e do SFH — usada na maior parte dos financiamentos residenciais do Brasil.
Resposta rápida
Como funciona a Tabela SAC
SAC significa Sistema de Amortização Constante. A lógica é oposta à da Tabela Price: em vez de fixar a parcela e deixar a amortização variar, a SAC fixa a AMORTIZAÇÃO e deixa a parcela variar (para baixo, mês a mês). O cálculo é o mais simples entre os sistemas de amortização usados em crédito imobiliário — e é por isso que a Caixa a adota como padrão.
A amortização mensal é simplesmente o valor financiado dividido pelo número de meses do contrato. Em R$ 400 mil por 360 meses, dá R$ 1.111 de amortização todo mês. Os juros são calculados sobre o saldo devedor daquele mês — e como esse saldo cai R$ 1.111 a cada mês, os juros também caem, mês após mês. A parcela total é a soma da amortização (fixa) + juros (decrescentes) — e por isso ela também decresce.
Em contratos, a Tabela SAC pode aparecer como "Sistema SAC", "amortização constante", ou "parcelas decrescentes". Todos significam a mesma coisa. Nunca aceite "sistema misto" sem entender a proporção — muitos bancos incluem um período inicial em Price disfarçado.
A fórmula da Tabela SAC
A SAC não precisa de fórmula fechada como a Price — o cálculo é direto e mês a mês. Você calcula três valores todo mês: amortização (fixa), juros do mês (variável) e parcela (soma).
Passo a passo:
Amortização = PV / n · Juros do mês = Saldo devedor × i · Parcela = Amortização + Juros · Novo saldo = Saldo anterior − Amortização
Onde PV = valor financiado · n = número total de parcelas · i = taxa de juros mensal em decimal · Saldo devedor = o quanto ainda falta pagar (começa em PV e cai R$ (PV/n) a cada mês).
Como na Price, a taxa mensal usada aqui é a EQUIVALENTE (raiz 12 da anual), não a anual dividida por 12. Contratos que dividem por 12 estão calculando errado a favor do banco.
Exemplo prático: R$ 400.000 em 30 anos
Mesmo cenário do guia da Tabela Price: financiamento de R$ 400.000, prazo 360 meses, taxa 10,49% ao ano (0,834% ao mês). Assim é possível comparar diretamente os dois sistemas.
| Métrica | Tabela SAC |
|---|---|
| Valor financiado | Tabela SACR$ 400.000 |
| Prazo | Tabela SAC360 meses (30 anos) |
| Taxa de juros | Tabela SAC10,49% a.a. (0,834% a.m.) |
| Amortização fixa mensal | Tabela SACR$ 1.111 |
| 1ª parcela (amort + juros) | Tabela SAC≈ R$ 4.449 |
| 180ª parcela (metade do contrato) | Tabela SAC≈ R$ 2.780 |
| 360ª parcela (última) | Tabela SAC≈ R$ 1.121 |
| Total pago em 30 anos | Tabela SAC≈ R$ 1.001.500 |
| Total de juros | Tabela SAC≈ R$ 601.500 |
| Economia vs Price | Tabela SAC≈ R$ 318.000 |
A primeira parcela é R$ 784 mais alta que em Price (R$ 4.449 vs R$ 3.665). A partir do 6º ano ela iguala Price; depois disso, cada parcela é MENOR que a de Price. Ao final, você paga cerca de R$ 318 mil a menos em juros.
Este cenário exclui seguros MIP + DFI e taxa administrativa. Somam ~R$ 100 a R$ 250 por mês em qualquer sistema, e o valor absoluto é praticamente o mesmo em SAC e Price.
Tabela SAC vs Tabela Price: comparação direta
A escolha SAC vs Price é a decisão financeira mais importante do financiamento — mais até que a taxa de juros anunciada. Mesma taxa, mesmo prazo, mesmo valor: R$ 318 mil de diferença em juros pagos. Veja o comparativo mês a mês:
| Métrica | Tabela SAC | Tabela Price | Diferença |
|---|---|---|---|
| 1ª parcela | Tabela SACR$ 4.449 | Tabela PriceR$ 3.665 | DiferençaSAC +R$ 784 |
| 60ª parcela (5 anos) | Tabela SACR$ 4.014 | Tabela PriceR$ 3.665 | DiferençaSAC +R$ 349 |
| 120ª parcela (10 anos) | Tabela SACR$ 3.570 | Tabela PriceR$ 3.665 | DiferençaSAC −R$ 95 |
| 180ª parcela (15 anos) | Tabela SACR$ 2.780 | Tabela PriceR$ 3.665 | DiferençaSAC −R$ 885 |
| 360ª parcela (30 anos) | Tabela SACR$ 1.121 | Tabela PriceR$ 3.665 | DiferençaSAC −R$ 2.544 |
| Total pago | Tabela SACR$ 1.001.500 | Tabela PriceR$ 1.319.400 | DiferençaSAC economiza R$ 317.900 |
A partir do 9º ano (cerca da 108ª parcela), a parcela da SAC fica MENOR que a de Price — e continua caindo até a última. Se você planeja permanecer no imóvel por 15+ anos, a SAC é matematicamente superior.
Aprofundamento dedicado: o guia da Tabela Price.
Quando escolher a Tabela SAC
A Tabela SAC brilha nas situações em que a matemática dos juros compostos tem tempo para agir a seu favor — ou quando você quer travar hoje uma parcela alta em troca de meses de tranquilidade financeira nos anos futuros.
Renda comporta a parcela inicial
Se a parcela SAC não passa de 30% da renda familiar, a análise de crédito aprova e você deixa de pagar centenas de milhares em juros.
Horizonte de 15+ anos no imóvel
Depois do ano 9, a parcela SAC fica menor que a Price. Se pretende ficar por décadas, cada ano adicional aumenta a vantagem.
Expectativa de renda estável ou crescente
Sem previsão de queda de renda, a parcela inicial mais alta é gerenciável — e as parcelas futuras vão cair.
Não pretende amortizar cedo
Se você provavelmente não vai amortizar com FGTS ou dinheiro extra, escolha SAC — o efeito de "amortização automática" já está embutido no sistema.
Prefira Price quando: (1) a parcela SAC reprovaria na análise de crédito, (2) você quer alívio máximo de fluxo de caixa hoje, ou (3) pretende quitar tudo em 5–8 anos (nesse caso a diferença de juros vira insignificante).
Como amortizar em SAC (potencializar a economia)
Amortizar em SAC também compensa — mas o impacto relativo é MENOR que em Price, porque a SAC já "amortiza rápido" por design. O efeito prático é reduzir mais alguns anos do contrato ou baixar ainda mais uma parcela já decrescente.
Redução de prazo (recomendado)
Você mantém a amortização mensal fixa (R$ 1.111 no exemplo) e encurta o número de meses. R$ 50k no ano 2 encurta o contrato em ~4 anos e economiza ~R$ 90k em juros.
Redução do valor das parcelas futuras
Nova amortização mensal menor a partir da próxima parcela. Impacto no fluxo mensal é grande, mas a economia total de juros é menor que na opção 1.
A regra de ouro é a mesma da Price: amortize CEDO e reduza PRAZO. Cada real no ano 1 vale muito mais em economia de juros do que no ano 20.
FGTS na Tabela SAC
O FGTS pode ser usado a cada 2 anos para amortizar o saldo devedor. As regras são iguais para SAC e Price (elegibilidade SFH, imóvel residencial, tempo mínimo de conta, sem outros imóveis na região). O que muda é o impacto: em SAC, o FGTS acelera algo que já estava acelerando por natureza.
- →Amortizações via FGTS reduzem prazo com economia significativa nos primeiros 10 anos.
- →Depois do ano 20, o efeito é apenas administrativo (poupa poucos meses).
- →Alguns compradores em SAC preferem manter o FGTS na conta e amortizar em situações emergenciais — a matemática também justifica isso.
Em contratos MCMV com subsídio, cada aporte de FGTS deve respeitar o cronograma do programa — verifique com a Caixa antes de sacar.
Erros comuns ao contratar em Tabela SAC
- •Aceitar a parcela inicial sem simular o teto de comprometimento de renda — o banco calcula 30% da renda no MOMENTO da assinatura; ficar acima reprova.
- •Não notar que o contrato "misto" começa em Price e só migra para SAC no meio — leia a cláusula de sistema de amortização com atenção.
- •Achar que a parcela decresce por causa da amortização acelerada — decresce porque os JUROS caem; a amortização mensal é constante.
- •Deixar de amortizar por achar que "SAC já reduz sozinha" — cada aporte no ano 1 continua eliminando muitos anos de juros compostos.
- •Comparar SAC e Price só pela primeira parcela — em 30 anos, a SAC ganha por larga margem.
Portabilidade e refinanciamento em SAC
Contratos em SAC também podem ser portados a qualquer momento — Resolução CMN 5.057/2022, que substituiu as Resoluções 4.292/2013 e 4.762/2019. Na portabilidade você negocia uma nova taxa e pode inclusive mudar de sistema (SAC → Price) se agora precisar aliviar o fluxo mensal.
A portabilidade de contrato SAC costuma ser especialmente vantajosa depois do ano 10 — o saldo devedor já caiu bastante, e uma nova taxa menor rende economia significativa no que sobra.
Saldo devedor na SAC: como calcular e Excel/HP12C
A grande vantagem operacional da SAC é a facilidade de projetar o saldo devedor em qualquer mês do contrato — sem precisar tabelar mês a mês como na Price. A fórmula fechada é: Saldo = PV − (PV/n) × k, onde k é o número de parcelas já pagas. Isso permite planejar amortizações extras, quitações e portabilidades com precisão a qualquer momento.
| Mês | Saldo devedor | Amortização acumulada | % pago do principal |
|---|---|---|---|
| 1 (após 1ª parcela) | Saldo devedorR$ 398.889 | Amortização acumuladaR$ 1.111 | % pago do principal0,3% |
| 12 (1 ano) | Saldo devedorR$ 386.667 | Amortização acumuladaR$ 13.333 | % pago do principal3,3% |
| 60 (5 anos) | Saldo devedorR$ 333.340 | Amortização acumuladaR$ 66.660 | % pago do principal16,7% |
| 120 (10 anos) | Saldo devedorR$ 266.680 | Amortização acumuladaR$ 133.320 | % pago do principal33,3% |
| 180 (15 anos) | Saldo devedorR$ 200.020 | Amortização acumuladaR$ 199.980 | % pago do principal50,0% |
| 240 (20 anos) | Saldo devedorR$ 133.360 | Amortização acumuladaR$ 266.640 | % pago do principal66,7% |
| 300 (25 anos) | Saldo devedorR$ 66.700 | Amortização acumuladaR$ 333.300 | % pago do principal83,3% |
| 360 (30 anos) | Saldo devedorR$ 0 | Amortização acumuladaR$ 400.000 | % pago do principal100% |
Repare que aos 15 anos a SAC já pagou metade do principal — em Price, o mesmo marco só é atingido aos ~24 anos. Essa "amortização automática" é o que gera a economia de R$ 318 mil em juros ao longo do contrato: a SAC coloca dinheiro em amortização todo mês, enquanto a Price atrasa esse mesmo dinheiro.
No Excel, monte três colunas: (A) Mês 1 a 360; (B) Saldo = 400000 − 1111,11 × (A); (C) Juros do mês = saldo_anterior × 0,008341; (D) Parcela = 1111,11 + C. Copie as fórmulas até a linha 360 — pronto, você tem o extrato completo em 30 segundos. Na HP12C, a rotina não é automática (SAC é iterativa) mas usa apenas [RCL], [STO], multiplicação e subtração para cada mês.
Se pretende usar FGTS a cada 24 meses, projete no Excel o saldo devedor no mês do saque, subtraia o valor do FGTS disponível, e recalcule as parcelas seguintes com novo saldo e mesma taxa. Muitos correntistas fazem isso e escolhem entre "reduzir prazo" (economiza mais juros) ou "reduzir parcela" (alivia o fluxo).
Por que Caixa e MCMV usam SAC como padrão
A SAC virou padrão da Caixa por três razões práticas. Primeiro, a menor exposição do banco a risco de crédito: como o saldo devedor cai rápido, o valor "em risco" (o quanto o banco perderia em caso de inadimplência) diminui mais rápido também. Segundo, a legislação do FGTS beneficia sistemas com amortização acelerada — a SAC atende melhor os critérios de "valor de referência" do gestor. Terceiro, a análise de crédito da Caixa considera a parcela inicial, e a SAC "trava" um comprometimento mais alto no primeiro momento, filtrando famílias que não terão capacidade real de pagar.
No Minha Casa Minha Vida, o padrão SAC é ainda mais rígido: praticamente todas as faixas (1, 2 e 3) usam SAC, com subsídios reduzindo o saldo devedor e mantendo a estrutura de amortização constante. A vantagem para o mutuário é grande — famílias que qualificam ao MCMV pagam ~20% a 30% menos juros no total comparado a um financiamento Price equivalente, mesmo com taxas subsidiadas.
Em Caixa Verde e Amarela e MCMV Faixa 1, ainda existe uma peculiaridade: contratos indexados ao IPCA (SAC-IPCA) reajustam o saldo devedor pela inflação. Isso quebra a fórmula "Saldo = PV − (PV/n) × k" — o saldo devedor pode até subir em meses de IPCA alto. Confira sempre no contrato se a indexação é TR (mais estável) ou IPCA (mais volátil).
Aprofundamento em financiamento Caixa.
A SAC é o sistema de amortização padrão dos contratos SBPE — veja os tetos e o LTV que balizam a parcela.