Transferência de imóvel: passo a passo, prazos e documentos
Pontos-chave
- ✓Transferir um imóvel custa entre 3% e 6% do valor: ITBI/ITCMD + escritura + registro + certidões.
- ✓A propriedade só se transfere com o registro na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do CC).
- ✓Compra e venda usa ITBI (município); herança e doação usam ITCMD (estado).
- ✓Escritura pública é obrigatória em transações acima de 30 salários mínimos (art. 108 do CC).
Resposta rápida
| Pergunta | Resposta curta |
|---|---|
| Como transferir um imóvel? | Resposta curtaReúna as certidões, lavre a escritura pública em Tabelionato, recolha o imposto de transmissão e registre na matrícula. |
| Quando o imóvel é realmente transferido? | Resposta curtaSó com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (CC art. 1.245) — a escritura sozinha não transfere a propriedade. |
| Quanto custa transferir? | Resposta curtaAlguns por cento do valor do imóvel: imposto de transmissão mais escritura, registro e certidões, conforme tabelas do município e do estado. |
| Quanto tempo demora? | Resposta curtaSemanas num caso limpo: certidões em dias, escritura após a documentação completa e registro em algumas semanas no cartório. |
| Como transferir para filho ou parente? | Resposta curtaÉ doação: paga-se ITCMD ao estado no lugar do ITBI municipal, e é possível doar com reserva de usufruto. |
| Dá para transferir sem escritura? | Resposta curtaNão. Acima do limite legal a escritura pública é obrigatória (CC art. 108); contrato de gaveta não transfere a propriedade. |
| Quem paga o quê? | Resposta curtaNa prática o comprador paga ITBI, escritura e registro; o vendedor responde por certidões e débitos em aberto do imóvel. |
Calculadora: quanto custa transferir esse imóvel?
Estimativa por estado (SP, RJ, MG) com base nas tabelas oficiais de emolumentos. Outros estados usam a média nacional.
Total do comprador
R$ 22.250
Total geral: R$ 22.250 (4.5% do valor do imóvel)
- R$ 15.000
ITBI (imposto municipal)
Capital: 3% (Lei Municipal 11.154/91)
Comprador
- R$ 3.000
Escritura pública (Tabelionato de Notas)
Comprador
- R$ 4.000
Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Comprador
- R$ 250
Taxas fiscais e certidões
Comprador
Tabela de emolumentos: fonte oficial.
| Custo | Quem paga por padrão | Base legal |
|---|---|---|
| ITBI (municipal) | Quem paga por padrãoComprador | Base legalCF art. 156, II |
| ITCMD (estado, herança/doação) | Quem paga por padrãoHerdeiro ou donatário | Base legalCF art. 155, I |
| Escritura pública (Tabelionato) | Quem paga por padrãoComprador (na prática) | Base legalCódigo Civil art. 108 |
| Registro no CRI | Quem paga por padrãoComprador | Base legalLei 6.015/1973 art. 167 |
| Certidões e taxas fiscais | Quem paga por padrãoComprador | Base legalTabela do TJ de cada estado |
O que é transferência de imóvel
Transferência de imóvel é o conjunto de atos jurídicos que muda a titularidade de um bem imóvel de uma pessoa para outra. No Brasil, essa transferência só se completa com o registro do título aquisitivo na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde ele se localiza — é o que determina o art. 1.245 do Código Civil: "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".
Isso significa que, mesmo depois de assinar um contrato de compra e venda, o comprador ainda não é proprietário: ele é apenas titular de um direito pessoal contra o vendedor. A propriedade só passa efetivamente quando três atos são concluídos: (1) a escritura pública, lavrada em um Tabelionato de Notas; (2) o pagamento do imposto de transmissão (ITBI ou ITCMD); e (3) o registro dessa escritura na matrícula do imóvel.
A regra vale para qualquer modalidade — compra e venda, doação, herança, divórcio, permuta ou usucapião. O que muda em cada caso é o tipo de título (escritura, formal de partilha, sentença judicial), o imposto aplicável (ITBI ou ITCMD) e alguns documentos específicos.
Quanto custa transferir um imóvel
O custo total de uma transferência varia por estado, município e valor do imóvel, mas segue uma estrutura comum. A tabela abaixo resume os quatro grandes itens de despesa em uma compra e venda típica.
| Item | Percentual médio | R$ 300.000 | R$ 500.000 | R$ 800.000 |
|---|---|---|---|---|
| ITBI (imposto de transmissão) | Percentual médio2% a 3% | R$ 300.000R$ 6.000–9.000 | R$ 500.000R$ 10.000–15.000 | R$ 800.000R$ 16.000–24.000 |
| Escritura pública (Tabelionato) | Percentual médioTabela fixa | R$ 300.000R$ 1.500–2.500 | R$ 500.000R$ 2.000–3.000 | R$ 800.000R$ 2.500–3.500 |
| Registro na matrícula (CRI) | Percentual médio~1% | R$ 300.000R$ 3.000–3.500 | R$ 500.000R$ 5.000–6.000 | R$ 800.000R$ 8.000–9.500 |
| Certidões e documentos | Percentual médioFixo | R$ 300.000R$ 200–500 | R$ 500.000R$ 200–500 | R$ 800.000R$ 200–500 |
| Total estimado | Percentual médio3% a 6% | R$ 300.000R$ 10.700–15.500 | R$ 500.000R$ 17.200–24.500 | R$ 800.000R$ 26.700–37.500 |
Em herança e doação, o ITBI é substituído pelo ITCMD, que varia entre 2% e 8% conforme o estado (São Paulo cobra 4%, Rio de Janeiro cobra até 8% na tabela progressiva). Já os custos de escritura, registro e certidões seguem a mesma lógica das demais transferências.
Atenção: a base de cálculo do ITBI/ITCMD pode ser o valor de referência da prefeitura ou do estado, não o valor declarado na escritura. Confirme sempre a base antes de estimar o custo.
Modalidades de transferência
A modalidade da transferência determina o imposto aplicável, o título que será registrado e alguns documentos específicos. As seis modalidades mais comuns:
Compra e venda
Art. 481 CC · ITBI municipal
Título: escritura pública de compra e venda. Imposto: ITBI (2% a 3%). É a modalidade mais comum, com contrato particular seguido de escritura e registro.
Doação em vida
Art. 538 CC · ITCMD estadual
Título: escritura pública de doação. Imposto: ITCMD (2% a 8%). Pode incluir cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e reserva de usufruto.
Herança (inventário)
Art. 1.784 CC · ITCMD estadual
Título: formal de partilha (judicial ou extrajudicial). Imposto: ITCMD. O inventário extrajudicial em cartório é possível quando não há testamento nem herdeiros menores.
Partilha em divórcio
Lei 6.515/77 · sem ITBI/ITCMD na meação
Título: escritura ou sentença de partilha. Sobre a meação (50% já do cônjuge) não incide imposto; a parte excedente é considerada doação (ITCMD) ou compra (ITBI).
Permuta
Art. 533 CC · ITBI sobre cada imóvel
Título: escritura pública de permuta. Imposto: ITBI sobre cada imóvel trocado (municípios diferentes se os bens estiverem em cidades distintas).
Usucapião
Art. 1.238–1.242 CC
Título: sentença judicial ou ata notarial de usucapião extrajudicial. ITBI incide em alguns estados; em outros, é isento por ser aquisição originária.
Para transferências por herança sem testamento nem menores, o inventário extrajudicial pode reduzir o prazo total para 30–60 dias.
Se você recebeu um imóvel de herança e quer transferir para vender, veja também como vender imóvel herdado.
Quando a transferência serve para quitar uma dívida, veja a transferência por dação em pagamento.
Passo a passo da transferência
Independentemente da modalidade, a transferência segue quatro etapas obrigatórias. A ordem importa: pular ou inverter etapas normalmente resulta em pedido devolvido no cartório e imposto pago em duplicidade.
1. Reunir certidões do imóvel e das partes
Matrícula atualizada (validade 30 dias), certidão negativa de ônus reais, certidão negativa de débitos de IPTU e certidões pessoais do vendedor e comprador (cíveis, trabalhistas, federais, criminais). Sem elas, o tabelião não lavra a escritura.
2. Lavrar a escritura pública no Tabelionato de Notas
Com as certidões, marque a lavratura da escritura no Tabelionato de Notas. Escrituras de imóveis acima de 30 salários mínimos são obrigatórias por lei (art. 108 do Código Civil) — só contratos particulares são aceitos em imóveis financiados pela Caixa e nos casos previstos em lei específica.
3. Recolher o imposto de transmissão (ITBI ou ITCMD)
ITBI (2% a 3%) é emitido pela prefeitura e pago pelo comprador em compra e venda, permuta e usucapião. ITCMD (2% a 8%) é emitido pela Secretaria da Fazenda Estadual e pago pelo donatário/herdeiro em doação e herança. Sem a guia paga, o registro não é feito.
4. Registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis
Última etapa e a mais importante: leve a escritura e a guia paga ao Cartório de Registro de Imóveis da localidade do bem. O prazo médio é de 10 a 30 dias. Só a partir do registro a propriedade é efetivamente transferida.
Se houver financiamento em aberto, a alienação fiduciária precisa ser baixada antes ou no mesmo ato do registro.
Documentos necessários
A relação de documentos varia levemente por cartório, mas a base é sempre a mesma. Prepare tudo antes de ir ao Tabelionato — pedidos incompletos são a maior causa de devolução.
- Matrícula atualizada do imóvel (validade 30 dias)
- Certidão negativa de ônus reais e de ações reipersecutórias
- Certidão negativa de débitos de IPTU (prefeitura)
- Certidão de valor venal (base para o ITBI)
- Se condomínio: declaração de quitação do condomínio
- RG, CPF, comprovante de residência e estado civil de vendedor e comprador
- Certidões pessoais: cíveis, trabalhistas, federais e criminais das partes
- Pacto antenupcial ou certidão de casamento (se aplicável)
- Se pessoa jurídica: contrato social atualizado + CND federal
Se o imóvel tiver construção não averbada, o cartório também exige a CND de Obra antes de averbar a construção na matrícula.
Em imóveis foreiros (áreas de marinha, centros históricos), a transferência também depende do pagamento de laudêmio — veja o guia de enfiteuse e transferência de domínio útil.
Se o imóvel tem passagem em favor do vizinho, o gravame segue a transferência — veja como a servidão de passagem permanece registrada na matrícula do novo proprietário.
Prazos e etapas
Com documentação completa, uma transferência bem conduzida leva de 30 a 60 dias corridos. Prazos típicos por etapa:
| Etapa | Prazo médio | Observações |
|---|---|---|
| Emissão de certidões | Prazo médio3–10 dias | ObservaçõesA maioria é emitida online e sai em 24–48h. |
| Lavratura da escritura | Prazo médio3–7 dias | ObservaçõesDepende da agenda do tabelião e da revisão da minuta. |
| Emissão e pagamento do ITBI/ITCMD | Prazo médio5–15 dias | ObservaçõesITBI é imediato; ITCMD pode exigir avaliação do fisco. |
| Registro na matrícula | Prazo médio10–30 dias | ObservaçõesPrenotação válida por 20 dias (art. 205, Lei 6.015/73). |
| Total realista | Prazo médio30–60 dias | ObservaçõesHerança e usucapião podem levar de 3 a 12 meses. |
Transferência de imóvel financiado
Quando o imóvel ainda tem financiamento em aberto — quase sempre com alienação fiduciária a favor do banco (Lei 9.514/97) — a transferência não pode ser feita sem envolver a instituição financeira. Existem duas rotas: (i) assunção de dívida (também chamada de "sub-rogação" ou "transferência de financiamento"), em que o novo comprador assume o contrato original; e (ii) quitação no ato da escritura, em que o comprador paga o saldo devedor à vista, o banco libera a alienação fiduciária e a escritura sai livre de ônus.
Na assunção, o banco analisa a renda, o score e o comprometimento de crédito do novo comprador antes de autorizar. A instituição costuma cobrar tarifas: análise de crédito (R$ 500 a R$ 3.000), avaliação atualizada do imóvel (R$ 500 a R$ 1.500) e transferência contratual em si (0,5% a 1% do saldo, com teto em muitos bancos). Caixa e Itaú são os que mais operam essa modalidade; Bradesco e Santander analisam caso a caso.
1. Pedir o saldo devedor atualizado e a autorização de transferência
Solicite ao banco credor a planilha do saldo devedor e o protocolo do pedido de assunção. Sem essa autorização formal, o cartório não registra a nova matrícula.
2. Enviar a documentação do novo comprador para análise
Documentos pessoais, comprovantes de renda dos últimos 3 meses, declaração de IR e certidões negativas. O banco tem 30 a 60 dias para aprovar ou recusar.
3. Assinar o instrumento de assunção de dívida com o banco
É um contrato tripartite: vendedor, comprador e banco. Após a assinatura, o comprador passa a ser o devedor perante o banco e o vendedor é liberado da dívida.
4. Recolher ITBI e registrar a averbação na matrícula
O ITBI incide sobre o valor total do imóvel — não apenas sobre a parte já paga. O Cartório de Registro de Imóveis averba a assunção na matrícula e substitui o nome do devedor fiduciante.
Atenção: transferir imóvel financiado apenas por "contrato de gaveta", sem anuência do banco, é o erro mais comum e o mais caro. O vendedor continua sendo o devedor perante o banco, e um eventual inadimplemento do comprador pode levar à consolidação da propriedade em favor da instituição — perdendo tanto o vendedor quanto o comprador de "gaveta".
Transferir imóvel para filho: doação, ITCMD e antecipação de herança
Passar o imóvel para um filho em vida é juridicamente uma doação, e a doação de pai ou mãe para filho é tratada como adiantamento da legítima (art. 544 do Código Civil): na hora do inventário, esse bem é trazido à colação e conferido com o quinhão dos demais herdeiros, salvo se a escritura disser expressamente que a doação sai da parte disponível. Por isso a escritura precisa ser escrita com cuidado, não copiada de modelo genérico.
O imposto devido é o ITCMD estadual, não o ITBI — ITBI só incide em transmissão onerosa, como a compra e venda. As alíquotas de ITCMD variam por estado (em regra de 2% a 8%) e a maioria dos estados prevê faixa de isenção por valor. O imposto é recolhido antes da lavratura da escritura, com base de cálculo definida pela fazenda estadual, que costuma usar valor venal de referência e não o valor simbólico atribuído pelas partes.
| Caminho | Título usado | Imposto | Quando faz sentido |
|---|---|---|---|
| Doação simples ao filho | Título usadoEscritura pública de doação | ImpostoITCMD estadual (em regra 2% a 8%) | Quando faz sentidoTransferir agora e sem contrapartida |
| Doação com reserva de usufruto | Título usadoEscritura de doação com reserva | ImpostoITCMD sobre a nua-propriedade, conforme critério estadual | Quando faz sentidoPais querem continuar morando ou recebendo o aluguel |
| Doação de metade a cada filho | Título usadoEscritura com frações ideais definidas | ImpostoITCMD por donatário | Quando faz sentidoVários filhos e vontade de manter equilíbrio |
| Venda do pai para o filho | Título usadoEscritura de compra e venda | ImpostoITBI municipal + ganho de capital do vendedor | Quando faz sentidoHá pagamento real; exige anuência dos demais descendentes (CC art. 496) |
| Deixar para o inventário | Título usadoFormal de partilha ou escritura de inventário | ImpostoITCMD na sucessão | Quando faz sentidoNão há pressa e o custo é postergado |
Dois detalhes derrubam operações que pareciam simples. Primeiro: a venda de ascendente para descendente exige o consentimento expresso dos outros filhos e do cônjuge, sob pena de anulabilidade em até dois anos. Segundo: cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade protegem o bem, mas travam a venda pelo filho depois — inclusive quando ele precisa do dinheiro para comprar outro imóvel.
Antes de decidir entre doar agora e deixar para o inventário, peça a simulação de ITCMD na fazenda do seu estado e some emolumentos e registro. Em muitos casos a diferença total é menor do que se imagina, e a decisão passa a ser familiar, não fiscal.
Prenotação, ONR e o momento em que o imóvel muda de dono
O passo final de qualquer transferência é o registro na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). É este ato, e não a escritura, que efetivamente transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil). O sistema de registro brasileiro é hoje quase todo integrado ao ONR — Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico (Lei 14.382/2022) — que unifica pedidos via SAEC (Sistema de Atendimento Eletrônico Compartilhado).
Ao protocolar um título no CRI, o cartório atribui um número de prenotação — a "reserva de posição na fila". Esse protocolo vale 20 dias corridos (Lei 6.015/73, art. 205, com a redação da Lei 14.382/2022). Dentro desse prazo, o registro é retroativo à data da prenotação, o que significa que penhoras, hipotecas ou outras averbações posteriores à prenotação não afetam o comprador.
Prenotação (protocolo)
Art. 205 da Lei 6.015/73
Ato inicial que reserva a posição do título na fila do cartório. A prenotação vale 20 dias (art. 205, Lei 6.015/73). Após o vencimento, o pedido cai e é preciso protocolar novamente.
Nota devolutiva
Art. 198 da Lei 6.015/73
Se faltar documento ou houver erro, o cartório emite nota devolutiva com prazo de 30 dias para correção. O prazo da prenotação continua correndo — atenção para não perder a posição.
Registro definitivo
Art. 1.245 do Código Civil
Encerra a transferência. A partir desse momento, o comprador é proprietário perante terceiros e o imóvel está protegido contra credores do vendedor.
ONR / SAEC (registro eletrônico)
Lei 14.382/2022
Portal unificado para protocolar títulos, pagar emolumentos e acompanhar o processo em qualquer estado. Reduz deslocamento e centraliza matrículas eletrônicas.
A escritura é a prova do negócio; o registro é a prova da propriedade. Um imóvel escriturado, mas não registrado, ainda pertence juridicamente ao vendedor — que pode revender ou ter o bem penhorado por dívidas anteriores.
Riscos de não transferir corretamente
Não concluir a transferência — ou concluí-la de forma incorreta — costuma sair caro. Os erros mais comuns e suas consequências:
- •Sem registro na matrícula, o comprador não é dono: o vendedor pode revender, ser executado por dívidas ou ter o imóvel penhorado.
- •Escritura sem registro não afasta credores do antigo dono — o imóvel continua respondendo por dívidas anteriores.
- •ITBI pago com base menor que a de referência da prefeitura resulta em auto de infração e multa após a fiscalização.
- •Herança não formalizada em inventário no prazo legal (60 dias) gera multa estadual sobre o ITCMD (10% a 20%).
- •Doação sem cláusula de reserva de usufruto pode obrigar o doador a sair do imóvel se o donatário decidir vender.
- •Erros na descrição do imóvel na escritura exigem retificação posterior — novo processo, novos custos.
Antes de concluir a transferência, a certidão de ônus reais revela penhoras, hipotecas e ações que podem impedir o registro.