CET no financiamento imobiliário: como comparar propostas de verdade
Pontos-chave
- ✓A taxa nominal descreve os juros; o CET descreve o custo — inclui seguros, tarifas e tributos e é sempre maior.
- ✓Comparar propostas com prazos ou sistemas de amortização diferentes invalida a comparação, mesmo usando o CET.
- ✓Seguros MIP e DFI variam muito entre instituições e por idade do comprador, e podem superar a diferença de taxa.
- ✓Esta página é metodologia, não cotação: taxas mudam constantemente e devem ser confirmadas com cada instituição.
Resposta rápida
Aviso: aqui não publicamos taxas do dia
Taxas de financiamento imobiliário mudam com a Selic, com a política de crédito de cada banco, com o relacionamento do cliente e até com a origem do funding (SBPE, FGTS ou carteira própria). Publicar uma tabela de taxas aqui seria informação vencida em poucas semanas — e comparação com número errado é pior que nenhuma comparação.
Por isso este guia entrega o que não vence: o método. Os números usados nos exemplos são ilustrativos, escolhidos para explicar a mecânica do cálculo, e não representam cotação, oferta ou taxa vigente de qualquer instituição. Para valores atuais, use os simuladores oficiais dos bancos e peça sempre a proposta formal com CET.
Regra prática: qualquer conteúdo que apresente "a melhor taxa do mercado" sem data e sem CET está vendendo, não comparando. Exija a proposta formal — é o único documento que vincula a instituição.
O que é CET e por que ele existe
O Custo Efetivo Total é a taxa percentual anual que representa todos os custos de uma operação de crédito, e não apenas os juros. Ele foi criado justamente porque instituições podem competir com taxas nominais baixas enquanto recuperam a diferença em tarifas e seguros. A informação do CET antes da contratação é obrigatória para operações de crédito com pessoas físicas por norma do Conselho Monetário Nacional (Resolução CMN 3.517), o que faz dele o único denominador comum entre propostas.
Na prática, o CET responde a uma pergunta simples: considerando tudo o que sai do meu bolso, qual é a taxa anual equivalente desta operação? Por reunir elementos que variam entre bancos — seguro por idade, tarifa mensal, tributos —, ele frequentemente reordena o ranking das propostas: a instituição com a menor taxa nominal muitas vezes não é a com o menor CET.
No financiamento imobiliário o efeito é ampliado pelo prazo. Uma diferença de poucos décimos no CET, aplicada sobre 240 ou 360 meses, produz dezenas de milhares de reais de diferença no desembolso total. É por isso que dedicar alguns dias à comparação costuma ser o trabalho mais bem remunerado de toda a compra.
Taxa nominal, taxa efetiva e CET
Três conceitos são confundidos com frequência, e a confusão custa dinheiro. A tabela abaixo separa cada um:
| Conceito | O que mede | Inclui seguros e tarifas? | Serve para comparar bancos? |
|---|---|---|---|
| Taxa nominal | O que medeJuros contratados, geralmente ao ano | Inclui seguros e tarifas?Não | Serve para comparar bancos?Não isoladamente |
| Taxa efetiva | O que medeJuros com o efeito da capitalização no período | Inclui seguros e tarifas?Não | Serve para comparar bancos?Parcialmente |
| Taxa + TR ou índice | O que medeJuros mais o indexador do contrato | Inclui seguros e tarifas?Não | Serve para comparar bancos?Não |
| CET | O que medeCusto total anual da operação | Inclui seguros e tarifas?Sim | Serve para comparar bancos?Sim — é o indicador correto |
Também é comum confundir a taxa do contrato com o custo do sistema de amortização. SAC e Price com a mesma taxa geram totais de juros diferentes porque a velocidade de amortização do saldo devedor é diferente. O sistema não muda o CET expresso em percentual, mas muda muito o total pago em reais — por isso comparações precisam fixar o mesmo sistema nos dois lados.
A diferença entre os dois sistemas está detalhada em SAC ou Price: qual escolher, com o efeito de cada um sobre a primeira parcela e sobre o total pago.
O que entra no cálculo do CET
O CET absorve praticamente todo o custo contratual. Os componentes recorrentes em financiamento imobiliário:
| Componente | Natureza | Entra no CET? | Observação |
|---|---|---|---|
| Juros contratados | NaturezaMensal | Entra no CET?Sim | ObservaçãoA parte visível na propaganda |
| Indexador (TR ou índice do contrato) | NaturezaMensal | Entra no CET?Sim, quando previsto | ObservaçãoCorrige o saldo devedor ao longo do contrato |
| Seguro MIP (morte e invalidez) | NaturezaMensal | Entra no CET?Sim | ObservaçãoCresce com a idade do comprador; varia muito entre bancos |
| Seguro DFI (danos ao imóvel) | NaturezaMensal | Entra no CET?Sim | ObservaçãoCalculado sobre o valor de avaliação do imóvel |
| Tarifa de administração do contrato | NaturezaMensal | Entra no CET?Sim | ObservaçãoValor fixo que pesa mais em financiamentos menores |
| Tarifa de avaliação do imóvel | NaturezaÚnica | Entra no CET?Sim | ObservaçãoCobrada mesmo se o crédito não for aprovado, em alguns bancos |
| ITBI e registro da compra | NaturezaÚnica | Entra no CET?Não | ObservaçãoSão custos da transação, não do crédito — mas entram no seu caixa |
Repare na última linha: ITBI, escritura e registro não fazem parte do CET porque não são custos do crédito, e sim da transferência do imóvel. Ainda assim, precisam entrar no seu planejamento de caixa, porque costumam somar cerca de 4% a 5% do valor do imóvel e são pagos à vista.
Os custos de transferência estão detalhados em custos de cartório e registro do imóvel, com faixas por valor de imóvel.
Exemplo ilustrativo: quando a menor taxa é a proposta mais cara
O exemplo abaixo usa números ilustrativos — não são cotações — apenas para mostrar por que a taxa nominal engana. Suponha um financiamento de R$ 400.000 em 360 meses, sistema SAC, comparado entre três instituições fictícias:
| Proposta | Taxa nominal | Seguros + tarifa mensais | CET aproximado | Ranking real |
|---|---|---|---|---|
| Banco A | Taxa nominalMenor das três | Seguros + tarifa mensaisAltos (MIP caro por idade + tarifa) | CET aproximadoMais alto | Ranking real3º |
| Banco B | Taxa nominalIntermediária | Seguros + tarifa mensaisBaixos | CET aproximadoMais baixo | Ranking real1º |
| Banco C | Taxa nominalMaior das três | Seguros + tarifa mensaisIntermediários | CET aproximadoIntermediário | Ranking real2º |
A mecânica é sempre a mesma: em contratos longos, um seguro mensal alto equivale a alguns décimos de taxa. Quando o comprador tem mais idade, o MIP pesa ainda mais, e o banco com a melhor "vitrine" pode terminar em último. Nada disso aparece se a comparação parar na taxa anunciada.
Números ilustrativos, não cotação. O objetivo do exemplo é mostrar a mecânica de reordenação das propostas — sempre confirme CET, seguros e tarifas na proposta formal de cada instituição.
Método de comparação em 7 passos
Este é o roteiro que transforma três folhetos em uma decisão defensável. Reserve alguns dias: é a etapa com maior retorno financeiro de toda a compra.
1. Fixar os parâmetros antes de simular
Defina valor do imóvel, entrada, valor financiado, prazo e sistema de amortização. Use exatamente os mesmos números em todas as instituições — inclusive nas fintechs e correspondentes.
2. Simular em pelo menos três instituições
Inclua o banco onde você tem relacionamento, um banco público e uma instituição concorrente. Relacionamento costuma valer desconto, mas raramente é o melhor CET automaticamente.
3. Exigir o CET por escrito em cada proposta
Proposta sem CET não entra na comparação. O número deve constar do documento formal, com data, e não apenas ser informado verbalmente pelo gerente.
4. Pedir a planilha de evolução das parcelas
A planilha mostra, mês a mês, amortização, juros, MIP, DFI e tarifa. É nela que aparecem diferenças que a taxa esconde — especialmente seguros calculados por idade.
5. Somar o desembolso total
Some todas as parcelas previstas e acrescente os custos iniciais do crédito (avaliação e tarifas). O CET ordena as propostas; a soma mostra o tamanho da diferença em reais.
6. Testar cenários de amortização antecipada
Se você pretende amortizar com FGTS a cada dois anos ou com 13º salário, refaça a conta: contratos com prazo longo e amortização frequente mudam o ranking.
7. Negociar com a melhor proposta na mão
Leve o CET concorrente ao seu banco e peça cobertura. É a única forma de negociação que costuma funcionar, porque parte de um documento e não de uma impressão.
Para testar cenários de parcela e prazo antes de falar com o gerente, use o simulador de financiamento imobiliário.
Como reduzir o custo total do financiamento
Depois de escolher a proposta, ainda existem alavancas que reduzem o custo total. Em ordem aproximada de impacto:
Aumentar a entrada
Impacto alto
Cada real de entrada é um real que não paga juros por 20 ou 30 anos. É a alavanca mais poderosa e a mais ignorada em favor de prazos longos.
Encurtar o prazo
Impacto alto
Prazo menor eleva a parcela, mas reduz drasticamente o total de juros. Contrate o menor prazo que caiba com folga no orçamento.
Amortizar reduzindo o prazo
Impacto alto
Amortizações extraordinárias abatendo prazo economizam mais juros do que abatendo o valor da parcela — a escolha é sua e deve ser explicitada no pedido.
Comparar o seguro habitacional
Impacto médio
A legislação permite apresentar apólice de seguradora diferente da indicada pelo banco, desde que atenda às coberturas exigidas. Vale cotar.
Usar o FGTS quando cabível
Impacto médio
O FGTS pode compor entrada, amortizar saldo ou pagar parcelas dentro das regras do fundo, reduzindo o principal que rende juros.
Portabilidade após alguns anos
Impacto variável
Se a taxa de mercado cair, a portabilidade permite migrar o contrato. Reavalie a cada dois anos com o saldo devedor atualizado em mãos.
A mecânica das amortizações está detalhada em como amortizar o financiamento imobiliário, com a comparação entre reduzir prazo e reduzir parcela.
Erros que distorcem a comparação
Os erros abaixo aparecem em praticamente toda comparação amadora e costumam levar à escolha errada:
- •Comparar propostas com prazos diferentes — o prazo maior sempre parece melhor pela parcela e sempre é pior no total.
- •Comparar SAC de um banco com Price de outro, o que distorce parcela inicial e total de juros.
- •Ignorar os seguros porque "são obrigatórios em todos" — o valor varia por instituição, idade e valor do imóvel.
- •Aceitar taxa informada verbalmente, sem proposta formal datada com CET.
- •Esquecer os custos à vista da transação (ITBI, escritura, registro), que não estão no CET mas saem do seu caixa.
- •Contratar produtos adicionais para "melhorar a taxa" sem recalcular o CET com o custo desses produtos incluído.
- •Comparar CET de operações com valores financiados diferentes, o que muda o peso das tarifas fixas.
Se uma condição melhor depende de contratar seguro de vida adicional, consórcio, previdência ou pacote de conta, recalcule o CET incluindo o custo desses produtos. Frequentemente a "taxa negociada" fica mais cara que a original.