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Cuidados ao Comprar um Imóvel: 7 Erros que Custam Caro

Comprar um imóvel é o maior investimento da vida de muitos brasileiros — especialmente ao comprar imóvel direto com proprietário. Porém, erros simples podem transformar o sonho em prejuízo. Em um imóvel de R$ 500.000, cada um dos erros desta página custa de R$ 5.000 a R$ 75.000. Conheça os 7 erros mais comuns, quanto cada um custa e o que verificar antes de comprar, com segurança jurídica.

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Pontos-chave

  • ✓Sempre verifique a matrícula atualizada do imóvel antes de qualquer negociação — e nunca pague sinal antes disso.
  • ✓Calcule todos os custos extras (ITBI, escritura, registro) — prepare de 4% a 6% além do preço, podendo ser mais dependendo de financiamento e serviços adicionais.
  • ✓O que verificar muda conforme o imóvel seja usado, novo, na planta ou rural — só a matrícula é obrigatória nos quatro casos.
  • ✓Em um imóvel de R$ 500.000, os erros desta página custam de R$ 5.000 a R$ 75.000 cada, conforme a tabela de custos.

Resposta rápida

Os 7 erros mais comuns ao comprar imóvel são: não verificar a matrícula, ignorar certidões do vendedor, não calcular custos extras (ITBI, escritura, registro), pular a vistoria, dispensar o contrato, não pesquisar preços e pagar sinal antes de conferir a matrícula. Em um imóvel de R$ 500.000, cada erro custa de R$ 5.000 a R$ 75.000.

Os 7 Erros Mais Comuns ao Comprar Imóvel

Não verificar a matrícula do imóvel

A matrícula é o "RG" do imóvel. Sem consultá-la, você pode comprar um imóvel com ônus, penhoras e restrições registradas na matrícula.

Ignorar a documentação do vendedor

Certidões negativas de débitos, ações cíveis e trabalhistas são recomendadas na análise de risco (due diligence) para verificar se existem ações que possam afetar a transferência.

Não calcular todos os custos

ITBI (2-3%), escritura (~0,5-1%), registro (~0,5-1%) e taxas cartoriais podem somar de 4% a 6% além do preço de compra, podendo ser mais dependendo de financiamento e outros serviços.

Pular a vistoria do imóvel

Problemas estruturais, infiltrações e instalações elétricas defeituosas podem custar milhares de reais após a compra.

Comprar sem contrato de compra e venda

O contrato protege ambas as partes e define prazos, multas e condições. Sem ele, qualquer problema vira uma disputa judicial.

Não pesquisar o preço de mercado

Pagar acima do valor de mercado é mais comum do que parece. Compare preços na região antes de fazer uma oferta.

Pagar sinal antes de conferir a matrícula

É o erro de maior consequência: sem matrícula conferida e sem contrato assinado, o sinal fica exposto a penhoras, procurações irregulares e vendedor que não é o proprietário registrado.

Como Evitar Cada Erro

O primeiro passo é solicitar a certidão da matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento revela ônus, penhoras e a cadeia dominial completa. Custa entre R$ 50 e R$ 150 e pode evitar prejuízos de milhares de reais. Saiba mais sobre documentos necessários para comprar imóvel.

Em segundo lugar, exija as certidões negativas do vendedor: débitos federais, estaduais, municipais, ações cíveis e trabalhistas. Em alguns casos, tribunais podem questionar a transferência se a venda for considerada fraudulenta.

Terceiro, faça um cálculo detalhado dos custos. Além do preço do imóvel, você pagará ITBI (2-3%), escritura pública (~0,5-1%) e registro no cartório (~0,5-1%). Se você pretende usar financiamento imobiliário, considere também as taxas bancárias.

Por último, formalize tudo com um contrato de compra e venda detalhado. No ApartamentoLivre, escritório jurídico parceiro cuida de toda essa documentação por 1,85%. Ao comprar direto com o proprietário, você ainda evita a comissão de corretor.

Muitos desses erros se concentram na compra de unidades em condomínio: veja o passo a passo de como comprar um apartamento com segurança.

Fique atento também às fraudes imobiliárias mais comuns — prevenção começa com informação. Se deseja vender, você pode anunciar grátis no ApartamentoLivre.

Se mesmo com todos os cuidados você identificar problemas graves após a assinatura, conheça o processo de distrato imobiliário para cancelar o contrato com segurança.

Confira o passo a passo para comprar seu primeiro imóvel, verifique a matrícula do imóvel e conheça o consórcio imobiliário como alternativa ao financiamento.

O que verificar antes de comprar um imóvel: usado, novo, na planta e rural

A pergunta "o que verificar antes de comprar um imóvel" não tem uma resposta única, e é justamente aí que a maioria dos erros nasce. O comprador aplica a um imóvel usado a mesma conferência que faria em um lançamento, e deixa passar exatamente o documento que importava. A matrícula é obrigatória nos quatro casos; o resto muda conforme a condição do imóvel.

No imóvel usado — a situação mais comum na negociação direta — o risco é o passivo que já existe: uma penhora averbada, uma reforma sem averbação, uma dívida de condomínio acumulada. No imóvel na planta, o risco é o oposto: quase nada existe ainda, e o que protege o comprador é o memorial de incorporação registrado e as cláusulas de prazo e multa.

Matrícula e averbaçõesUsadoCadeia dominial completa, penhoras, hipotecas e averbação de construção.Novo (pronto)Matrícula individualizada já aberta e desmembrada da matrícula-mãe.Na plantaMemorial de incorporação registrado (Lei 4.591/1964) — sem ele não há unidade a comprar.RuralMatrícula + georreferenciamento; conferir se a área registrada bate com a área real.
Habite-seUsadoPode faltar em reformas e ampliações não averbadas — é o que trava financiamento.Novo (pronto)Deve existir e estar averbado na matrícula.Na plantaSó é emitido na entrega; cobre-se prazo e multa por atraso no contrato.RuralMenos frequente; verificar licenças ambientais no lugar.
Dívidas e IPTUUsadoIPTU, condomínio e taxas: dívida de condomínio é propter rem e acompanha o imóvel.Novo (pronto)IPTU proporcional do ano de entrega; condomínio a partir da instalação.Na plantaAinda não há condomínio; atenção às parcelas do próprio contrato.RuralITR em vez de IPTU, mais CAR e CCIR regulares.
VistoriaUsadoPrioridade máxima: estrutura, umidade, elétrica e hidráulica.Novo (pronto)Vistoria de entrega com laudo assinado antes de receber as chaves.Na plantaVistoria no ato da entrega + conferência do memorial descritivo.RuralAcessos, água, energia, benfeitorias e cercas.
Risco principalUsadoPassivo oculto já existente (dívida ou defeito) que o comprador herda.Novo (pronto)Divergência entre o que foi vendido e o que foi entregue.Na plantaAtraso de obra e distrato — veja o /distrato-imobiliario.RuralÁrea registrada menor que a área ocupada.

Independentemente do tipo, a ordem é sempre a mesma: matrícula primeiro, certidões depois, vistoria antes de qualquer pagamento e contrato antes da entrega de valores. Quem inverte essa ordem paga para descobrir. A análise documental completa está em due diligence imobiliária.

Quanto custa cada erro, em reais

Dizer que um erro "sai caro" não ajuda ninguém a decidir. A tabela abaixo coloca uma faixa de valor em cada um dos erros desta página, usando um imóvel de R$ 500.000 como referência — valor próximo do ticket médio das negociações diretas na plataforma. As faixas são estimativas, não garantias: alíquotas municipais e orçamentos de obra variam bastante entre cidades.

Não calcular ITBI, escritura e registroCusto típicoR$ 20.000 – R$ 30.000Como chegamos a esse númeroITBI de 2% a 3% + escritura e registro de aproximadamente 0,5% a 1% cada, sobre R$ 500.000.
Comprar com dívida de condomínioCusto típicoR$ 5.000 – R$ 40.000Como chegamos a esse númeroA dívida é propter rem (art. 1.345 do Código Civil): passa ao novo dono. O valor depende de quantos meses estão em aberto.
Pular a vistoria técnicaCusto típicoR$ 8.000 – R$ 35.000Como chegamos a esse númeroFaixa de orçamento para tratar infiltração, refazer instalação elétrica antiga ou corrigir problema estrutural pontual.
Pagar sinal sem contrato registradoCusto típicoAté 100% do sinalComo chegamos a esse númeroSem instrumento assinado e sem confirmação de titularidade na matrícula, a recuperação do valor depende de ação judicial.
Comprar acima do preço de mercadoCusto típicoR$ 25.000 – R$ 75.000Como chegamos a esse númeroDiferença de 5% a 15% sobre R$ 500.000 — o erro mais silencioso, porque só aparece na revenda.
Descobrir vício oculto depois da escrituraCusto típicoVariável + prazo curtoComo chegamos a esse númeroO art. 445 do Código Civil dá 1 ano da imissão na posse para reclamar vício oculto em bem imóvel.

O cálculo que quase ninguém faz antes da proposta

Imóvel de R$ 500.000, à vista, em município com ITBI de 3%: R$ 15.000 de ITBI, cerca de R$ 4.000 de escritura e cerca de R$ 4.000 de registro. São aproximadamente R$ 23.000 que precisam estar disponíveis além da entrada — e que não entram no financiamento na maior parte dos casos. Simule o seu município na calculadora de ITBI e veja a lista completa em custos ocultos na compra de imóvel.

Três erros na prática e o que cada um custou

Os casos abaixo são situações ilustrativas, montadas a partir de padrões recorrentes em negociações imobiliárias no Brasil. Não são clientes identificáveis: servem para mostrar a sequência que transforma um detalhe ignorado em prejuízo.

O sinal de R$ 50.000 pago antes da matrícula

Situação.
Comprador em São Paulo fecha verbalmente a compra de um apartamento de R$ 620.000 e transfere R$ 50.000 de sinal no mesmo dia, para "garantir" a unidade antes de outro interessado.
O que deu errado.
A matrícula, pedida duas semanas depois, trazia uma penhora trabalhista averbada contra o vendedor. O cartório não registra a transferência enquanto a penhora existir, e a venda nessas condições pode ser questionada como fraude à execução.
Custo.
R$ 50.000 travados por meses, sem contrato que previsse devolução, prazo ou multa — a recuperação passou a depender de acordo ou ação judicial.
O que teria evitado.
Pedir a certidão de matrícula atualizada antes do primeiro pagamento. Custa entre R$ 50 e R$ 150 e sai em poucos dias.

Os R$ 18.000 de condomínio que vieram junto

Situação.
Compradora adquire um apartamento em Curitiba por um valor visivelmente abaixo dos similares do prédio. O vendedor justifica com "urgência na mudança".
O que deu errado.
O imóvel acumulava 14 meses de condomínio em aberto. A dívida de condomínio é obrigação propter rem: acompanha o imóvel, não a pessoa. A cobrança seguiu contra a nova proprietária.
Custo.
R$ 18.000 em cotas atrasadas, mais encargos — praticamente todo o "desconto" que motivou a compra.
O que teria evitado.
Exigir declaração de quitação do síndico ou da administradora antes de assinar. Detalhes em dívida de condomínio ao comprar imóvel.

A casa sem habite-se que o banco recusou

Situação.
Casal em Belo Horizonte tem a proposta aceita em uma casa usada e inicia o financiamento. O imóvel havia recebido uma ampliação de dois cômodos anos antes.
O que deu errado.
A ampliação nunca foi averbada na matrícula e não tinha habite-se. O banco recusou a garantia porque o imóvel construído não corresponde ao imóvel registrado.
Custo.
Negócio parado por meses, custo de regularização a cargo do vendedor e risco real de perder o imóvel para outro comprador à vista.
O que teria evitado.
Conferir se a área construída na matrícula bate com a área real antes da proposta. Caminho de regularização em imóvel sem habite-se.

Sinais de alerta antes de assinar

Esta lista é diferente do checklist de documentos: não é o que você precisa reunir, é o que deve fazer você parar a negociação e pedir esclarecimento antes de avançar. Um sinal isolado nem sempre indica má-fé; dois ou mais na mesma negociação pedem cautela redobrada.

  • Preço muito abaixo dos similares do mesmo prédio ou da mesma rua, sem justificativa verificável.
  • Pressa desproporcional do vendedor para receber sinal "hoje" antes de qualquer documento.
  • Recusa ou demora em fornecer a matrícula atualizada — o documento mais fácil de obter de todos.
  • Venda por procuração antiga, sem prazo de validade claro ou sem o outorgante disponível para contato.
  • Pedido de pagamento em conta de terceiro, de titular diferente de quem consta na matrícula.
  • Divergência entre o nome do vendedor e o proprietário registrado, sem inventário ou cadeia documental que explique.
  • Imóvel ocupado por terceiro com "acordo verbal" de desocupação após a compra.

O catálogo completo de golpes, com os formatos mais aplicados no Brasil, está em fraudes imobiliárias. Se o problema aparecer depois da assinatura, veja vício oculto em imóvel e distrato imobiliário.

Erros específicos de quem compra direto com o proprietário

Comprar direto com proprietário muda quem conduz a negociação, não o que a lei exige. O erro mais comum nesse formato é o oposto do que se imagina: não é excesso de risco, é excesso de informalidade. A conversa flui, as partes se entendem, e o contrato acaba sendo tratado como formalidade posterior. É exatamente aí que o negócio fica exposto.

O que muda na negociação direta

  • Você fala com quem decide o preço, então a resposta sobre documentação vem da fonte — e a demora em respondê-la já é informação.
  • Não há intermediário reunindo certidões por hábito: essa organização passa a ser sua ou do apoio jurídico contratado.
  • A verificação de quem está do outro lado ganha peso. Na plataforma, o contato é verificado por CPF antes da conversa.

O que não muda em nenhuma hipótese

  • A matrícula atualizada continua sendo o documento que define se a venda pode acontecer.
  • ITBI, escritura e registro continuam devidos nos mesmos percentuais.
  • A escritura pública segue exigida acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil).
  • O registro no Cartório de Registro de Imóveis continua sendo o ato que transfere a propriedade.

Na prática, o antídoto é simples: registre por escrito o que foi combinado antes de qualquer transferência de valor. O contrato de compra e venda define preço, prazo, multa e responsabilidade por dívidas anteriores. O suporte jurídico do escritório parceiro é opcional e parte de 1,85%. Veja também como comprar imóvel sem corretor e a lista de imóveis à venda direto do proprietário.

Checklist do Comprador Inteligente

  • Certidão da matrícula atualizada (preferencialmente dos últimos 30 dias)
  • Certidões negativas do vendedor (federal, estadual, municipal)
  • Certidão de ações cíveis e trabalhistas
  • Cálculo completo de custos (ITBI + escritura + registro)
  • Vistoria técnica do imóvel
  • Contrato de compra e venda assinado por ambas as partes
  • Comprovante de pagamento do ITBI
  • Escritura pública lavrada em cartório
  • Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis

Perguntas Frequentes sobre Erros ao Comprar Imóvel

O maior erro é não verificar a documentação completa do imóvel e do vendedor antes de fechar negócio. Isso inclui matrícula atualizada, certidões negativas e situação fiscal.
Matrícula atualizada, certidões negativas do vendedor, IPTU e condomínio quitados e vistoria técnica. No imóvel usado o risco é o passivo que já existe: penhora averbada, reforma sem averbação ou dívida de condomínio, que é propter rem e acompanha o imóvel.
O memorial de incorporação registrado é o item central: sem ele não há unidade a comprar. Verifique também prazo de entrega, cláusula de multa por atraso, condições de distrato e o histórico da construtora antes de assinar.
De R$ 5.000 a R$ 75.000 em um imóvel de R$ 500.000, dependendo do erro. Não calcular ITBI, escritura e registro custa de R$ 20.000 a R$ 30.000; comprar acima do mercado pode custar de 5% a 15% do preço.
Não é obrigatório, mas é altamente recomendável. Um advogado especializado identifica riscos que passam despercebidos. No ApartamentoLivre, o suporte jurídico do escritório jurídico parceiro está incluso.
ITBI (2-3%), escritura pública (~0,5-1%), registro (~0,5-1%), e eventuais taxas de financiamento. No total, prepare de 4% a 6% além do preço de compra.
Compare com imóveis similares na mesma região, consulte índices de preço (como o FipeZap) e verifique o preço por m² do bairro. No ApartamentoLivre, as páginas de panorama de preços ajudam nessa análise.
Confira a matrícula atualizada, certidões negativas do imóvel e do vendedor, IPTU quitado e a regularidade do condomínio. Na negociação direta, a assessoria jurídica revisa todos esses documentos antes da assinatura.
Desconfie de preços muito abaixo do mercado, nunca pague sinal sem contrato e confirme na matrícula se quem vende é o real proprietário. O contato direto com o dono e a verificação por CPF reduzem o risco de fraude.
É a análise completa da documentação do imóvel e do vendedor antes de fechar negócio, para identificar dívidas, penhoras ou pendências. É a principal forma de evitar os erros mais caros na compra.
Sim, desde que a documentação seja verificada e o contrato bem redigido. A negociação direta com o proprietário, somada ao apoio jurídico opcional, mantém a transação segura e organizada.
Da proposta ao registro, costuma levar de algumas semanas a poucos meses, dependendo de financiamento e documentação. A negociação direta agiliza o início, pois o contato com quem decide o preço é imediato.
Depende da entrada disponível, da taxa de juros e do prazo. Comprar financiado permite adquirir antes de ter o valor total, mas eleva o custo final; comparar com a compra à vista ajuda a decidir.

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Publicado em: 01 de março de 2026Atualizado em: 22 de setembro de 2026