ITBI: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

ITBI significa Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É o imposto municipal pago pelo comprador sempre que a propriedade de um imóvel é transferida por compra e venda, e precisa estar quitado antes do registro da transferência.

O ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — é um tributo municipal cobrado sempre que há transferência de propriedade de um imóvel por ato oneroso (compra e venda). Ele está previsto no Art. 156, II, da Constituição Federal e é regulamentado por cada município.

O pagamento do ITBI é responsabilidade do comprador e deve ser efetuado antes do registro da transferência no Registro de Imóveis. Na prática, a maioria dos cartórios de notas exige o comprovante de pagamento antes de lavrar a escritura.

O ITBI é a contrapartida tributária do município pela mudança de titularidade do imóvel no seu cadastro e no Registro de Imóveis. É uma receita municipal como qualquer outro imposto: não está vinculada a um serviço específico, mas é o que destrava juridicamente a transferência.

Na prática, o ITBI é o que separa "comprar" de "ser dono". Sem a guia paga, o cartório não lavra a escritura nem registra a transferência, e o comprador continua sem a propriedade formal do imóvel.

O ITBI é pago pelo comprador. Por se tratar de imposto sobre a aquisição da propriedade, a responsabilidade legal pelo recolhimento recai sobre quem compra o imóvel — e não sobre o vendedor. A regra está prevista na legislação municipal de praticamente todos os municípios e é confirmada pelo Art. 156, II, da Constituição Federal.

As partes podem, por contrato, acordar que o vendedor arque com o ITBI, mas isso é uma exceção negociada — perante a prefeitura, o contribuinte continua sendo o comprador. Em caso de inadimplência, é o comprador quem fica impedido de registrar o imóvel. Não confunda com o ganho de capital pago pelo vendedor, que é um tributo federal separado incidente sobre o lucro da venda.

Detalhes sobre acordos entre as partes, compra em nome de terceiro e casos de permuta estão em quem paga o ITBI.

O ITBI é pago depois de fechado o negócio e antes do registro da transferência. Na maioria dos municípios o prazo é contado a partir da assinatura da escritura (comumente 30 dias), mas quem define é a legislação local — confirme na Secretaria de Fazenda do município do imóvel.

Na prática, o pagamento acaba sendo exigido ainda antes: a maioria dos cartórios de notas pede o comprovante para lavrar a escritura, e o Registro de Imóveis não registra a transferência sem ele.

Na maioria dos municípios brasileiros, as alíquotas do ITBI variam entre 2% e 3%, embora algumas cidades possam adotar alíquotas diferentes conforme a legislação municipal. Abaixo, as alíquotas das principais capitais:

O cálculo do ITBI é feito sobre a base de cálculo × alíquota do município. Conforme decisão do STJ no Tema 1.113 (2022), o valor declarado na transação é presumido como o valor de mercado do imóvel. O município só pode contestá-lo por meio de procedimento administrativo formal.

Importante: Portanto, a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor de mercado do imóvel — não o valor venal do IPTU (que costuma ser inferior). Se a prefeitura aplicar um valor diferente do declarado, o comprador pode contestar administrativamente ou judicialmente.

Para evitar conta manual, use a calculadora de ITBI — basta informar valor e cidade.

A guia do ITBI é emitida pelo município onde o imóvel está localizado — não há um sistema nacional único. O caminho é praticamente o mesmo em todas as cidades:

1. Acesse o portal da Secretaria de Fazenda (ou de Finanças) da prefeitura do município do imóvel.
2. Localize o imóvel pela inscrição imobiliária (o número que aparece no carnê do IPTU) ou pela matrícula.
3. Informe os dados da transação: comprador, vendedor, valor declarado e forma de pagamento (à vista ou financiado).
4. Confira a base de cálculo apresentada pela prefeitura antes de emitir — é ela que define o valor do imposto.
5. Emita a guia (DAM, DARM, DAR ou nome equivalente no município) e pague na rede bancária ou por Pix, conforme as opções do portal.
6. Guarde o comprovante: ele será exigido pelo cartório de notas e pelo Registro de Imóveis.

Prazo de validade da guia, possibilidade de parcelamento e desconto para pagamento à vista variam por município. Para o passo a passo local, veja a página da sua cidade logo acima.

O valor do ITBI é o mesmo (alíquota × valor da transação), mas o momento de pagamento e a base de cálculo mudam conforme a forma de compra:

Atenção: no imóvel na planta, pagar o ITBI cedo demais (antes do habite-se) pode resultar em recolhimento sobre uma base maior. Confirme o momento correto com a prefeitura.

Em 2026, o ITBI custa entre 2% e 3% do valor de mercado do imóvel na maioria das capitais brasileiras. Em um imóvel de R$ 500.000, o comprador paga entre R$ 10.000 e R$ 15.000 de ITBI, além das taxas de cartório e registro. O valor varia por município e deve ser pago antes da escritura.

Para reduzir o custo total da transação, muitos compradores optam pela compra direto com proprietário — o ITBI continua devido, mas não há comissão de 6% sobre o preço.

Existem situações em que o comprador pode obter isenção ou desconto no ITBI:

SFH e programas habitacionais: Alguns municípios oferecem alíquotas reduzidas ou isenção parcial para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou adquiridos por programas habitacionais. Não existe isenção nacional obrigatória — as regras variam por município.

Programas habitacionais: Programas habitacionais: Imóveis adquiridos por meio do programa Minha Casa Minha Vida (e seus sucessores) podem ter isenção total ou parcial do ITBI, dependendo da legislação municipal.

Herança e doação: Herança e doação: Nesses casos, incide o ITCMD (imposto estadual), e não o ITBI. A distinção é importante: o ITBI só incide sobre transmissões onerosas (compra e venda).

Descontos de ITBI para primeiro imóvel

Alguns municípios brasileiros oferecem desconto ou isenção total de ITBI para compra do primeiro imóvel residencial, mas as regras variam significativamente:

ITBI por faixa de preço

Para facilitar o planejamento financeiro, veja o valor de ITBI em três faixas de preço com alíquota de 3% (a mais comum):

Como contestar o ITBI cobrado acima do valor da transação

Se a prefeitura aplicar uma base de cálculo superior ao valor declarado na transação, o comprador pode contestar. Conforme o STJ (Tema 1.113, 2022), o valor declarado é presumido como valor de mercado. Os passos para contestação são:

1. Solicitar revisão administrativa na Secretaria de Fazenda do município
2. Apresentar laudo de avaliação ou comparativos de mercado que justifiquem o valor declarado
3. Se negado administrativamente, ingressar com mandado de segurança no Judiciário
4. É possível depositar o valor incontroverso e registrar a escritura enquanto a diferença é discutida judicialmente

Conclusão: o ITBI é o maior custo tributário na compra de imóvel — mas pode variar de R$ 6.000 a R$ 30.000 dependendo do valor do imóvel e da cidade. Verifique se o seu município oferece desconto antes de emitir a guia.

O ITBI é devido independentemente de a transação envolver corretor ou não. Na compra direta entre proprietário e comprador, o comprador deve solicitar o cálculo do ITBI junto à prefeitura ou por meio do cartório ou assessoria jurídica que acompanha a transação. Antes de decidir contratar intermediação, vale entender se um corretor de imóveis vale a pena no seu caso.

Saiba mais sobre todos os documentos necessários para comprar imóvel e entenda o processo completo de como comprar imóvel sem corretor. Para uma visão geral de todos os aspectos jurídicos, consulte nosso Guia Jurídico Imobiliário.

Após pagar o ITBI, o próximo passo normalmente é fazer a escritura do imóvel em um Cartório de Notas.

Sem o pagamento do ITBI, o Cartório de Registro de Imóveis não registra a transferência — ou seja, o comprador não se torna legalmente proprietário. Além disso, o débito gera consequências crescentes:

• Registro travado: a escritura não pode ser registrada e a propriedade não se transfere.
• Multa por atraso, geralmente de 0,33% ao dia até o limite de 20% do imposto devido.
• Juros de mora calculados pela taxa Selic acumulada.
• Inscrição em Dívida Ativa do município e possível protesto e execução fiscal.
• Impossibilidade de financiar, revender ou usar o imóvel como garantia até a regularização.

Conclusão: o ITBI não é opcional. Pague a guia dentro do prazo da prefeitura (em geral 30 dias após a escritura ou antes do registro) para evitar multa, juros e o bloqueio do registro.

É comum confundir esses três custos. Eles são cobranças distintas, com fato gerador, periodicidade e base de cálculo diferentes:

Ponto-chave sobre a base: o ITBI incide sobre o valor de mercado declarado (STJ Tema 1.113), enquanto o IPTU usa o valor venal, normalmente menor. Não confunda os dois ao estimar o imposto da compra. Veja todos os custos da compra de imóvel e a diferença entre escritura e registro.