Checklist para Comprar Imóvel: 25 Itens que Você Não Pode Esquecer
Não deixe nenhuma etapa para trás. Use este checklist interativo para acompanhar cada verificação antes de fechar a compra. Compre com segurança direto com o proprietário com suporte jurídico do escritório parceiro.
Resposta rápida
Para comprar imóvel com segurança, verifique 25 itens em 5 etapas: pesquisa inicial, análise documental, contrato, escritura e registro. Os itens mais críticos são: matrícula atualizada (máximo 30 dias), certidões negativas do vendedor e quitação de IPTU e condomínio.
Como funciona a compra de um imóvel, passo a passo
São sete etapas, da definição do orçamento ao registro na matrícula. O checklist abaixo detalha os documentos de cada uma delas.
- 1
Definir orçamento e checar crédito
Some entrada, financiamento aprovado e a reserva para custos de transferência. Simule antes de negociar para não travar o negócio depois. custos além do preço do imóvel.
- 2
Escolher o imóvel e visitar
Visite em horários diferentes, verifique a vizinhança e registre problemas aparentes na vistoria. roteiro de vistoria.
- 3
Negociar preço e condições
Na negociação direta, preço, prazo e forma de pagamento são acertados entre as partes, sem comissão cobrada pelo marketplace. comprar imóvel direto com o proprietário.
- 4
Conferir documentos do imóvel e do vendedor
Matrícula atualizada, certidões pessoais e negativas municipais. É a etapa que evita a maior parte dos problemas posteriores. due diligence imobiliária.
- 5
Assinar o contrato de compra e venda
O contrato define preço, prazos, multa e condições de desistência antes de qualquer pagamento relevante. contrato de compra e venda.
- 6
Pagar o ITBI e lavrar a escritura
O ITBI é recolhido ao município antes da lavratura; a escritura pública é assinada no cartório de notas. como funciona a escritura.
- 7
Registrar a escritura na matrícula
Só o registro transfere a propriedade. Enquanto não registrar, o comprador não é dono perante terceiros. registro de imóvel no cartório.
Checklist Interativo
Marque cada item conforme você completa. Seu progresso aparece na barra acima.
1. Antes de visitar o imóvel (5 itens)
2. Antes de assinar o contrato (7 itens)
3. Antes de pagar a entrada (5 itens)
4. Antes da escritura (4 itens)
5. Antes do registro (4 itens)
1. Antes de Visitar o Imóvel (5 itens)
Antes mesmo de agendar uma visita, é fundamental fazer uma pesquisa prévia. Entender o preço médio do bairro e verificar a situação do imóvel evita perda de tempo e surpresas desagradáveis.
Antes de qualquer proposta, faça a checagem básica de titularidade: como saber quem é o proprietário do imóvel.
Use nosso guia sobre como precificar imóvel para comparar o valor pedido com o preço real de mercado.
Este checklist serve para qualquer imóvel, mas vale combiná-lo com o guia do tipo certo: veja as etapas para comprar uma casa ou o processo de compra de apartamento.
2. Antes de Assinar o Contrato (7 itens)
A análise documental é a etapa que protege você contra fraudes e perdas financeiras. Cada documento revela informações cruciais sobre a segurança da transação.
Veja a lista completa de documentos para comprar imóvel e entenda como funciona o contrato de compra e venda.
Antes de assinar, faça a análise jurídica completa do imóvel e do vendedor.
3. Antes de Pagar a Entrada (5 itens)
Nunca pague qualquer valor sem ter o contrato assinado. Entenda os detalhes sobre entrada para compra de imóvel e conheça as opções de financiamento imobiliário.
5. Antes do Registro (4 itens)
O registro em cartório é a etapa final que transfere legalmente a propriedade. Sem o registro na matrícula, o imóvel continua em nome do vendedor, mesmo que você já tenha pago o valor integral.
Escritura, ITBI e registro fazem parte do mesmo ato: veja quanto custa transferir o imóvel e em que ordem cada etapa acontece.
O que verificar em imóvel usado, novo e na planta
A base documental é a mesma nos três casos, mas o peso de cada verificação muda bastante. No usado, o risco está no passado do imóvel; no novo, na conferência do que foi entregue; na planta, no contrato e na obra que ainda não existe.
| O que verificar | Imóvel usado | Imóvel novo (pronto) | Imóvel na planta |
|---|---|---|---|
| Titularidade | Matrícula atualizada em nome do vendedor | Matrícula individualizada já aberta para a unidade | Matrícula da incorporação e registro do memorial |
| Quem responde por dívidas anteriores | Comprador pode herdar débito de IPTU e de condomínio vinculado à unidade | Risco baixo: unidade nova, sem histórico de débitos | Não há unidade ainda; o risco é a saúde financeira da incorporadora |
| Estado físico | Vistoria detalhada: infiltração, instalação elétrica, esquadrias, telhado | Vistoria de recebimento e conferência do memorial descritivo | Não há o que vistoriar; verifique o memorial e o padrão de acabamento prometido |
| Regularidade da construção | Confirmar averbação da construção e de eventuais reformas na matrícula | Habite-se emitido e averbado | Alvará de construção e registro da incorporação (Lei 4.591/1964) |
| Garantia | Sem garantia legal do vendedor sobre desgaste; vícios ocultos seguem o Código Civil | Garantia da construtora sobre a obra | Garantia da construtora após a entrega |
| Prazo até ter as chaves | Depende apenas da negociação e do cartório | Depende apenas da negociação e do cartório | Depende do cronograma da obra e do prazo de tolerância do contrato |
| Risco principal | Documentação e passivo oculto | Diferença entre o que foi prometido e o entregue | Atraso de obra e condições de distrato |
Se o imóvel ainda está em construção, o contrato pesa mais que a vistoria: veja o que muda ao comprar imóvel na planta.
Depois de comprar o apartamento: o que ainda falta fazer
O registro na matrícula encerra a transferência da propriedade, mas não encerra a lista de pendências. Estas seis providências evitam cobranças indevidas e problemas na próxima venda.
- 1
Retirar a matrícula atualizada em seu nome
Depois do registro, peça a certidão da matrícula já com a aquisição averbada. É o documento que comprova a propriedade.
- 2
Transferir o IPTU na prefeitura
Comunique a mudança de titularidade ao município para que os próximos carnês saiam em seu nome.
- 3
Atualizar o cadastro no condomínio
Envie a escritura ou a matrícula ao síndico ou à administradora e confirme se há débito pendente da unidade.
- 4
Transferir água, luz e gás
Cada concessionária tem seu procedimento; leve a escritura e um documento pessoal para evitar cobrança de consumo antigo.
- 5
Declarar a compra no Imposto de Renda
O imóvel entra na ficha de bens e direitos pelo valor efetivamente pago, na declaração do ano seguinte.
- 6
Guardar toda a documentação da transação
Contrato, comprovantes de pagamento, guia do ITBI, escritura e matrícula registrada — o conjunto sustenta qualquer discussão futura.
A conta final da transferência — ITBI, escritura e registro — está detalhada no guia do ITBI na compra de imóvel.
Como o ApartamentoLivre facilita
No ApartamentoLivre, o escritório jurídico parceiro verifica todos os itens deste checklist por você. A assessoria jurídica completa tem honorários conforme a transação — significativamente inferior ao modelo tradicional.
Conheça nossos advogados parceiros e proteja sua compra.
Leitura recomendada
Perguntas Frequentes sobre o Checklist de Compra
Próximo passo recomendado
Comprar imóvel direto com o proprietário
Guia completo para compra direta com segurança
Documentos para comprar imóvel
Lista completa de documentos necessários
Vistoria cautelar do imóvel
O que verificar antes de fechar a compra
Etapas da compra de um imóvel
Veja a ordem completa das etapas, da busca ao registro
Converse direto com o proprietário — com suporte jurídico opcional.
No ApartamentoLivre, cada etapa do checklist é acompanhada por advogados especializados.