Foro e Laudêmio no Rio de Janeiro: Quanto Custa e Quem Paga em 2026

O que é terreno de marinha

Terreno de marinha é a faixa de terra de até 33 metros contados da linha de preamar média de 1831, ao longo do litoral e das margens de rios e lagoas navegáveis. Pertence à União e é administrado pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), com base no Decreto-Lei 9.760/1946 e na Lei 9.636/1998.

Esse regime é especialmente relevante no Rio de Janeiro, dada a extensa orla, a baía e as lagoas da cidade, e afeta diretamente a titularidade de imóveis em muitos bairros tradicionais.

Aforamento x ocupação: qual é a diferença

No aforamento, o particular (foreiro) detém o domínio útil do terreno, enquanto a União mantém o domínio direto. Na simples ocupação, não houve outorga formal de aforamento, mas o ocupante ainda deve a taxa anual — e ainda deve laudêmio se vender.

O que é o foro e como calcular

O cálculo é direto: valor do domínio pleno do terreno × 0,6%, cobrado anualmente pela SPU.

O que é o laudêmio e como calcular

O laudêmio é pago uma única vez, no momento da venda: valor da transação (terreno + benfeitorias) × 5%.

Exemplo de cálculo: imóvel de R$ 800.000

Some ainda o ITBI de 3% no mesmo imóvel de R$ 800.000: R$ 24.000, pagos pelo comprador.

A CAT da SPU: por que é obrigatória

A CAT — Certidão de Autorização de Transferência — é emitida pela SPU e é obrigatória antes da escritura. O Cartório de Registro de Imóveis não registra a transferência sem ela.

• O foro ou a taxa de ocupação precisam estar em dia.
• O laudêmio precisa estar pago ou formalizado junto à SPU.
• Solicite a CAT assim que o negócio for fechado, para evitar atrasos.

Foreiros à Igreja e à Família Imperial

Alguns imóveis no Rio são foreiros à Mitra Arquiepiscopal (Igreja Católica) ou à Família Imperial, e não à SPU. Trata-se de um aforamento privado, com regras contratuais próprias e laudêmio comumente de 2,5% — separado do laudêmio federal de 5%.

Bairros do Rio com terreno de marinha

Uma parcela relevante dos imóveis destes bairros está em terreno de marinha ou terreno acrescido de marinha:

• Flamengo
• Botafogo
• Urca
• Glória
• Centro
• Ilha do Governador
• Copacabana
• Leblon

Custo total da compra de um imóvel foreiro

Veja também o guia de ITBI no Rio de Janeiro.

Quem paga o quê: comprador x vendedor

• ITBI (municipal, 3%) — comprador. Veja o guia nacional do ITBI.
• Laudêmio (federal, 5%) — normalmente vendedor, negociável.
• Escritura — em geral compartilhada ou negociada.
• Registro e taxas de cartório — comprador.
• Verificação de débitos: confira a certidão negativa do imóvel.

Erros comuns sobre foro e laudêmio no Rio

• Confundir o laudêmio (5%, SPU) com o ITBI (3%, prefeitura) — são cobranças separadas.
• Não verificar na matrícula a condição de aforamento/ocupação antes de negociar.
• Confundir o laudêmio da União (5%) com um laudêmio privado da Igreja/Família Imperial (comumente 2,5%).
• Deixar o pedido de CAT para a última hora e atrasar a escritura.
• Não orçar os 5% de laudêmio ao planejar a venda de um imóvel foreiro.

Aforamento, ocupação e domínio pleno: comparação

Laudêmio da União x laudêmio privado no Rio

Para a explicação geral do laudêmio no Brasil — conceito, remição de foro, isenções e laudêmio privado fora do Rio —, veja o guia laudêmio de imóvel: o que é e como funciona.

Segundo exemplo: apartamento de R$ 450.000 em Botafogo

O exemplo de R$ 800.000 acima mostra o topo da faixa. Em um apartamento mais modesto, num prédio antigo de Botafogo, os números ficam assim:

Total de R$ 22.500 de laudêmio somados a R$ 13.500 de ITBI: R$ 36.000 em tributos de transferência, antes de escritura e registro. Proporcionalmente, o peso é o mesmo do exemplo de R$ 800.000 — o que muda é o valor absoluto que precisa estar em caixa no fechamento.

Como saber se o imóvel no Rio é foreiro antes de fazer proposta

Antes de assinar proposta em bairros da orla ou da baía, percorra esta verificação. Ela é específica do Rio: nem toda cidade tem terreno de marinha em volume relevante.

Os dois primeiros passos acontecem dentro da matrícula: veja como ler a matrícula do imóvel e suas averbações e como a condição de foreiro entra na análise documental antes da compra.

Passo a passo da CAT no Rio: do fechamento ao registro

A CAT é o gargalo de prazo mais comum na venda de imóvel foreiro no Rio. Esta é a sequência prática, na ordem em que ela acontece.

Fora a CAT, a sequência é a mesma de qualquer transferência de imóvel até o registro. O laudêmio é um dos custos adicionais na compra que quase ninguém orça, e o regime por trás dele está detalhado no guia de enfiteuse e imóvel foreiro.

Ocupação x aforamento no Rio: o que muda na prática

No aforamento (enfiteuse), a União mantém o domínio direto do terreno e o particular detém o domínio útil: pode usar, vender, herdar e hipotecar o imóvel, desde que a SPU autorize a transferência. Esse titular é o foreiro, e paga o foro anual de 0,6%.

Na simples ocupação, não houve outorga formal de aforamento. O particular é ocupante inscrito na SPU e paga taxa de ocupação — 2% para inscrições a partir de 1988, podendo chegar a 5% conforme a data e as regras vigentes na inscrição. Na prática, para quem compra no Rio, a diferença aparece em três pontos: o nome e a alíquota da cobrança anual, a solidez do direito que está sendo adquirido e a análise que o banco faz no financiamento — imóvel apenas ocupado costuma encontrar mais restrição de crédito do que imóvel aforado.

O que não muda: os dois regimes geram laudêmio na venda e os dois exigem CAT da SPU antes do registro. Confundir "não tenho aforamento, então não pago laudêmio" é um dos erros mais caros em negociações na orla carioca.

Foro e laudêmio em atraso: o que trava a venda no Rio

Foro ou taxa de ocupação em atraso não impedem a assinatura de uma proposta, mas travam a etapa seguinte: a SPU não emite a CAT com débito em aberto, e sem CAT o Cartório de Registro de Imóveis não registra a escritura. Na prática, a venda para no meio do caminho, já com sinal pago.

A dívida é acompanhada de atualização e encargos e, em situações de inadimplência prolongada, a legislação patrimonial da União prevê consequências mais graves para o aforamento e para a inscrição de ocupação. Por isso, em imóvel foreiro no Rio, a regularização entra no cronograma antes da proposta, não depois.

Recomendação prática para quem compra: condicione o pagamento do sinal à apresentação dos comprovantes de foro em dia e ao protocolo do pedido de CAT. Para quem vende: levante os débitos antes de anunciar, porque o comprador vai descobri-los de qualquer forma na análise da matrícula.

Prazos reais da CAT e como não atrasar a escritura

O pedido de CAT envolve análise documental da SPU, avaliação do imóvel e emissão da guia de laudêmio. Esse conjunto costuma levar semanas, e o prazo varia conforme a completude da documentação apresentada e a situação cadastral do RIP.

Duas coisas encurtam o caminho: protocolar o pedido no mesmo dia em que a proposta é aceita e entregar de uma vez matrícula atualizada, documentos das partes e comprovantes de foro. Documentação incompleta gera exigência, e cada exigência reinicia parte da análise.

Prevendo esse prazo no contrato — com uma cláusula que fixe quem providencia a CAT e o que acontece se o prazo estourar —, comprador e vendedor evitam a discussão mais comum em imóvel foreiro no Rio: quem responde pelo atraso na escritura.