ITBI no Rio de Janeiro: Como Calcular, Alíquota e Quanto Pagar em 2026

O que é o ITBI no Rio de Janeiro

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis. No Rio de Janeiro, é administrado pela Secretaria Municipal de Fazenda e fundamentado no Art. 156, II, da Constituição Federal. É um dos custos obrigatórios da compra de um imóvel na cidade.

Uma particularidade do Rio é o grande número de imóveis foreiros, que envolvem o laudêmio — uma cobrança que não existe na maioria das outras capitais e que costuma ser confundida com o ITBI.

Qual é a alíquota do ITBI no Rio de Janeiro

Fonte: Secretaria Municipal de Fazenda do Rio (Lei 6.250/2017), consultada em 18/06/2026.

Como calcular o ITBI no Rio de Janeiro

O cálculo é direto: valor de mercado × 3%.

Use a simulação do Carioca Digital para confirmar a base que o município aplicará antes de emitir a guia.

Exemplos reais de cálculo

Em um imóvel foreiro de R$ 500.000, além de R$ 15.000 de ITBI, o laudêmio (≈2,5% = R$ 12.500) é normalmente arcado pelo vendedor.

Base de cálculo e laudêmio

A base do ITBI no Rio é o valor de mercado do imóvel. Pelo Tema 1.113 do STJ, o preço declarado é presumido como valor de mercado, e o município precisa de procedimento formal para afastá-lo.

O laudêmio é diferente: incide apenas sobre terreno foreiro (União via SPU, ou Igreja). É tipicamente 2,5% do valor da transferência, exige a CAT e é condição para transferir o imóvel — mas não é o ITBI. Veja o detalhamento completo no guia de foro e laudêmio no Rio de Janeiro.

Existe isenção de ITBI no Rio de Janeiro?

Não há isenção automática para primeiro imóvel no Rio. Os principais casos de desoneração são:

• Imunidade constitucional (integralização de capital, fusões, cisões dentro dos requisitos).
• Programas habitacionais municipais específicos, quando vigentes.
• Herança e doação não são ITBI — incide o ITCD estadual.

Como pagar o ITBI no Rio de Janeiro

1. Acesse o portal Carioca Digital com a sua Identidade Carioca.
2. Faça a simulação de ITBI do imóvel.
3. Para imóveis foreiros, obtenha a CAT e quite o laudêmio com a SPU antes.
4. Solicite e emita a guia de ITBI e efetue o pagamento.
5. Use o comprovante de pagamento para a escritura e o registro.

Documentos necessários para pagar o ITBI no Rio de Janeiro

Para declarar e pagar o ITBI no Rio de Janeiro, tenha em mãos:

• RG e CPF do comprador e do vendedor.
• Matrícula atualizada do imóvel.
• Contrato de compra e venda.
• Escritura, quando já lavrada.
• CAT / comprovante de laudêmio, para imóveis foreiros.
• Dados do comprador (nome, CPF, endereço, estado civil).
• Dados do imóvel (endereço, número do IPTU, área, número da matrícula).

ITBI x Escritura

Saiba mais sobre a escritura de imóvel.

ITBI x Registro

Veja como funciona o registro de imóvel no cartório.

Custos totais da compra

Exemplo de orçamento para um imóvel de R$ 500.000:

Veja a lista completa de custos ocultos da compra de imóvel.

Erros comuns no ITBI no Rio de Janeiro

• Confundir laudêmio com ITBI — são cobranças separadas.
• Não verificar a condição foreira antes de fechar e ser surpreendido pelo laudêmio.
• Usar o valor do IPTU em vez do valor de mercado como base.
• Ainda esperar a antiga alíquota de 2% (passou a 3% em 2018).
• Perder o prazo de registro e pagar acréscimos.

Prazo de pagamento e multa por atraso do ITBI no Rio de Janeiro

No Rio de Janeiro, o ITBI deve ser recolhido antes do registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis, e a guia emitida pela Secretaria Municipal de Fazenda tem data de vencimento própria. O recomendável é emitir e pagar a guia logo após o fechamento do negócio, porque o cartório só lavra e registra a transferência mediante o comprovante de pagamento — atrasos nesse ponto travam todo o processo de compra.

Pagar após o vencimento gera multa, juros de mora e atualização monetária sobre o valor do imposto. Caso a fiscalização identifique recolhimento a menor ou declaração inexata, o município pode autuar o contribuinte com penalidade agravada. Conferir cuidadosamente a base de cálculo e a alíquota antes de emitir a guia é a melhor forma de evitar acréscimos e de não comprometer o cronograma do registro.

Laudêmio: o custo extra que muitos compradores esquecem no Rio

No Rio de Janeiro há grande quantidade de imóveis em terrenos de marinha e em terrenos foreiros pertencentes à União ou a outras instituições. Nesses casos, além do ITBI, o comprador costuma arcar com o laudêmio — um percentual cobrado sobre o valor da transação quando há transferência de domínio útil de imóvel foreiro. O laudêmio não se confunde com o ITBI: são cobranças de naturezas diferentes, pagas a credores diferentes.

Antes de fechar a compra de um imóvel no Rio, vale verificar na matrícula e nas certidões se ele está sujeito a foro e laudêmio (por exemplo, imóveis administrados pela SPU — Secretaria do Patrimônio da União). A Certidão de Autorização de Transferência (CAT) costuma ser exigida no registro de imóveis foreiros da União, e o cálculo do laudêmio entra no custo total da aquisição ao lado do ITBI, da escritura e do registro.

Como contestar o valor venal de referência no Rio de Janeiro

A base de cálculo do ITBI no Rio é o maior valor entre o preço declarado e o valor de referência utilizado pelo município. Quando o comprador entende que esse valor de referência supera o preço real de mercado, pode apresentar impugnação administrativa instruída com o contrato de compra e venda, laudo de avaliação e comprovantes de pagamento que demonstrem o valor efetivo da transação.

O fundamento é o Tema 1.113 do STJ (2022), que reconheceu que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado declarado, presumidamente verdadeiro, só podendo ser afastado por processo administrativo formal de arbitramento com contraditório. No Rio, o pedido de revisão é dirigido à Secretaria Municipal de Fazenda, e a recusa indevida em respeitar o valor declarado pode ser questionada no Judiciário, inclusive por mandado de segurança.

ITBI em imóvel na planta e financiamento no Rio de Janeiro

Em lançamentos e obras em andamento, o fato gerador do ITBI é a transferência da propriedade — o que, na prática, ocorre quando a unidade é individualizada na matrícula e a escritura é lavrada. Durante a construção, o comprador em Rio de Janeiro tem direito aquisitivo sobre a unidade. Reserve o valor do imposto para essa etapa final, não para o início do contrato.

Quando a aquisição é financiada, o comprador deve apresentar o contrato de financiamento no momento da declaração do ITBI para aplicar eventuais regras específicas. Vale simular o valor antes de emitir a guia, somando o ITBI aos demais custos cartorários e ao laudêmio, quando houver, para chegar ao custo total real da compra no Rio de Janeiro.

Emissão da guia, legislação e atualização de valores

A alíquota de 3% do ITBI no Rio de Janeiro decorre da legislação municipal vigente, e a emissão da guia é feita pelos canais oficiais da Prefeitura, com declaração eletrônica dos dados da transação. A Prefeitura não envia guias de cobrança por WhatsApp nem SMS — emita o documento somente pelo portal oficial e desconfie de mensagens com links para pagamento.

Como valores de referência e regras acessórias podem ser atualizados periodicamente, confirme sempre a tabela vigente na Secretaria Municipal de Fazenda no momento da compra. Essa conferência evita cálculos defasados e garante que a guia reflita corretamente a base de cálculo e a alíquota aplicável ao seu imóvel.

ITBI, IPTU e ITCMD: não confunda os tributos do imóvel no Rio

É comum confundir o ITBI com outros tributos que envolvem o imóvel. O ITBI é municipal e incide sobre a transmissão onerosa (compra e venda); o IPTU é o imposto anual de propriedade, também municipal, cobrado de quem é dono; e o ITCMD é estadual, devido em heranças e doações. Na compra de um imóvel em Rio de Janeiro, o que importa para o fechamento é o ITBI, recolhido antes do registro.

Nada disso é detalhe burocrático: cada tributo tem guia, prazo e órgão próprios. Herança recolhe ITCMD ao estado; compra e venda recolhe ITBI ao município de Rio de Janeiro, haja corretor ou não. Organizar essa separação desde a proposta é o que mantém o orçamento previsível até o registro.

Como incluir o ITBI no planejamento financeiro da compra no Rio

Planejamento financeiro de compra começa pelo total, não pelo preço anunciado. Em Rio de Janeiro, isso significa considerar entrada, parcelas do financiamento, ITBI, escritura, registro e certidões no mesmo cálculo. A reserva específica para tributos e cartório protege o cronograma: sem ela, o registro fica parado esperando caixa.

Uma boa prática é simular o ITBI logo na fase de proposta, usando a calculadora e confirmando a base de cálculo no portal da Prefeitura. Assim, o comprador chega à assinatura do contrato sabendo exatamente quanto desembolsará em tributos e taxas, e consegue negociar prazos e condições com mais segurança — inclusive avaliando se compensa incluir o ITBI no financiamento bancário, quando o banco permitir.