ITBI em Guarulhos: Como Calcular, Alíquota e Quanto Pagar em 2026

O que é o ITBI em Guarulhos

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis. Em Guarulhos, é regido pela Lei Municipal 8.425/2025, administrado pela Secretaria de Fazenda e fundamentado no Art. 156, II, da Constituição Federal.

Em 2026, Guarulhos aplica a alíquota cheia de 3%, após a majoração a partir dos anteriores 2%. Orce o imposto considerando esse valor ao comprar na cidade.

Qual é a alíquota do ITBI em Guarulhos

Fonte: Lei Municipal 8.425/2025 e Secretaria de Fazenda de Guarulhos, consultadas em 14/07/2026.

Como calcular o ITBI em Guarulhos

Sempre confirme o valor de mercado que o município aplica antes de emitir a guia, pois a base pode superar o preço negociado.

Exemplos reais de cálculo

Base de cálculo do ITBI em Guarulhos

A base é o valor de mercado — o que o imóvel alcançaria em uma venda normal. Dívidas sobre o imóvel não são deduzidas da base.

Pelo Tema 1.113 do STJ, o preço declarado é presumido como valor de mercado. Se a avaliação do município parecer excessiva, é possível contestá-la administrativamente.

Isenções e imunidades

• Imunidade constitucional para integralização de capital, fusões e cisões dentro dos requisitos.
• Isenções legais específicas previstas em lei municipal (ex.: certos programas habitacionais), mediante requerimento.
• Herança e doação não são ITBI — incide o ITCMD estadual.

Como pagar e emitir a guia do ITBI em Guarulhos

1. Acesse o portal oficial da Prefeitura de Guarulhos (Secretaria de Fazenda).
2. Declare a transação com dados do comprador, vendedor e do imóvel.
3. Confirme o valor de mercado e a alíquota de 3%.
4. Emita a guia, pague dentro do vencimento e use o comprovante para a escritura e o registro.

Documentos necessários para pagar o ITBI em Guarulhos

Para declarar e pagar o ITBI em Guarulhos, tenha em mãos:

• RG e CPF do comprador e do vendedor.
• Matrícula atualizada do imóvel.
• Contrato de compra e venda.
• Contrato de financiamento, quando houver.
• Escritura, quando já lavrada.
• Dados do imóvel (endereço, número do IPTU, área, número da matrícula).

ITBI x Escritura

Saiba mais sobre a escritura de imóvel.

ITBI x Registro

Veja como funciona o registro de imóvel no cartório.

Custos totais da compra

Exemplo de orçamento para um imóvel de R$ 400.000:

Veja a lista completa de custos ocultos da compra de imóvel.

Erros comuns no ITBI em Guarulhos

• Usar a alíquota antiga de 2% — Guarulhos é 3% em 2026.
• Usar o valor do IPTU em vez do valor de mercado como base.
• Esquecer de requerer isenções aplicáveis com a documentação correta.
• Pagar em atraso e incorrer em multa e juros.
• Confundir o ITBI com as taxas de escritura e registro.

A majoração do ITBI em Guarulhos: de 2% para 3%

Guarulhos elevou a alíquota do ITBI de 2% para 3% por meio da Lei Municipal 8.425/2025, alinhando a segunda maior cidade do Estado de São Paulo ao patamar praticado pela capital paulista e por outras cidades da Região Metropolitana. Para o comprador, o impacto é direto: em um imóvel de R$ 500.000, o ITBI passou de R$ 10.000 para R$ 15.000.

Na prática, quem compra um imóvel em Guarulhos em 2026 deve calcular o ITBI pela alíquota cheia de 3%. É importante confirmar a alíquota vigente no momento da emissão da guia, pois cálculos baseados na alíquota antiga de 2% resultarão em recolhimento a menor, sujeitando o comprador a complementação, multa e juros antes do registro.

Prazo de pagamento e multa por atraso do ITBI em Guarulhos

Em Guarulhos, o ITBI deve ser pago antes do registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis, e a guia emitida pela Secretaria de Fazenda tem prazo de vencimento próprio. O ideal é emitir e quitar a guia logo após o fechamento do negócio, pois o cartório só conclui o registro com o comprovante de pagamento.

Em Guarulhos, guia paga fora do prazo volta corrigida — multa, juros de mora e atualização monetária somam-se ao imposto. E há um risco maior que o atraso: se a fiscalização municipal encontrar valor declarado a menor, o caso vira auto de infração. Conferir os números antes da emissão evita as duas situações e mantém o registro no cronograma.

Como contestar o valor de referência em Guarulhos

A base de cálculo do ITBI em Guarulhos é o valor de mercado do imóvel — em regra, o maior valor entre o preço declarado e o valor de referência adotado pelo município. Quando o comprador entende que o valor de referência está acima do preço real, pode apresentar impugnação administrativa instruída com o contrato de compra e venda, laudo de avaliação e comprovantes do valor efetivamente pago.

O fundamento é o Tema 1.113 do STJ (2022), que reconheceu o valor de mercado declarado como base presumidamente verdadeira, só afastável por procedimento administrativo formal de arbitramento com contraditório. Em Guarulhos, o pedido de revisão é dirigido à Secretaria de Fazenda, e a recusa indevida em respeitar o valor declarado pode ser levada ao Judiciário, inclusive por mandado de segurança.

ITBI em imóvel na planta e financiamento em Guarulhos

Na compra de imóvel na planta em Guarulhos, o ITBI incide na transmissão da propriedade, em geral quando a unidade fica pronta e a escritura é lavrada com a matrícula individualizada. Antes disso, o comprador tem direito aquisitivo, e o imposto acompanha a transferência efetiva — por isso o cronograma de pagamento à construtora não se confunde com o momento de recolher o ITBI.

Quando há financiamento, o comprador deve simular o valor do ITBI pela alíquota de 3% e somá-lo aos custos de escritura, registro e certidões para chegar ao custo total real da compra. Muitos bancos permitem incluir o ITBI no valor financiado, o que ajuda no fluxo de caixa, mas o imposto continua sendo do comprador.

Emissão da guia, legislação e atualização de valores

A alíquota do ITBI em Guarulhos decorre da Lei Municipal 8.425/2025, que promoveu a majoração para 3%. A emissão da guia é feita pelos canais oficiais da Prefeitura, com declaração eletrônica dos dados da transação. A Prefeitura não envia guias de ITBI por WhatsApp nem SMS — emita o documento somente pelo portal oficial.

Como valores de referência podem ser atualizados periodicamente, confirme sempre a tabela vigente na Secretaria de Fazenda no momento da compra. Essa conferência evita cálculos defasados e assegura que a guia reflita corretamente a base de cálculo e a alíquota de 3% aplicável em 2026.

ITBI, IPTU e ITCMD: não confunda os tributos do imóvel em Guarulhos

Na prática, o comprador lida com tributos diferentes e com finalidades diferentes: o ITBI incide sobre a transferência onerosa e é municipal; o IPTU é a cobrança anual sobre a propriedade; o ITCMD é estadual e alcança heranças e doações. Em uma compra e venda em Guarulhos, é o ITBI que precisa ser recolhido antes do registro da escritura.

Para fechar o tema: o ITBI segue a compra e venda, o ITCMD segue a herança e a doação, e o IPTU segue a propriedade ao longo do tempo. Negociar direto com o proprietário elimina a comissão, não o imposto. Com os papéis bem separados, o comprador emite exatamente as guias necessárias — nem uma a mais.

Como incluir o ITBI no planejamento financeiro da compra em Guarulhos

O ITBI não é um custo de última hora: ele pertence à mesma planilha da entrada, das parcelas, da escritura, do registro e das certidões. Compradores em Guarulhos que separam essa reserva logo na proposta chegam ao fechamento sem improviso — e, principalmente, sem adiar o registro por falta de caixa.

Reservar um valor específico para o ITBI evita surpresas no fechamento. Em um imóvel de R$ 500.000, por exemplo, o imposto sozinho chega a R$ 15.000, sem contar escritura e registro. Planejar esse desembolso com antecedência é essencial para não travar o registro por falta de recursos.

Vale lembrar que o ITBI é um custo à vista que, em regra, não pode ser parcelado pela Prefeitura, embora muitos bancos permitam incluí-lo no financiamento do imóvel. Por isso, quem compra à vista deve ter o valor integral reservado, enquanto quem financia pode negociar com o banco a inclusão do imposto na operação de crédito, o que dilui o impacto no caixa do mês do fechamento.