ITBI em Santos: Como Calcular, Alíquota e Quanto Pagar em 2026

O que é o ITBI em Santos

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis. Em Santos, é regido pelo Código Tributário do Município (Lei 634/89), administrado pela Secretaria de Finanças e fundamentado no Art. 156, II, da Constituição Federal.

Santos aplica uma alíquota única de 2% — abaixo dos 3% cobrados na capital paulista — e não escalona a alíquota por prazo de financiamento, o que mantém o cálculo simples. Imóveis da orla em terreno de marinha ainda geram laudêmio à parte.

Qual é a alíquota do ITBI em Santos

Fonte: Código Tributário do Município de Santos (Lei 634/89) e Secretaria de Finanças, consultados em 15/07/2026.

Como calcular o ITBI em Santos

Sempre confirme o valor de referência que o município aplica antes de emitir a guia, pois a base pode superar o preço negociado.

Exemplos reais de cálculo

Pela alíquota única de 2%:

Base de cálculo do ITBI em Santos

A base é o maior valor entre o preço declarado e o valor de referência do município — o que o imóvel alcançaria em compra e venda à vista. Dívidas sobre o imóvel não são deduzidas da base.

Pelo Tema 1.113 do STJ, o preço declarado é presumido como valor de mercado. Se a avaliação do município parecer excessiva, é possível contestá-la administrativamente.

Isenções e imunidades

• Imunidade constitucional para integralização de capital, fusões e cisões dentro dos requisitos.
• Isenções legais específicas previstas em lei municipal (ex.: certos programas habitacionais), mediante requerimento.
• Não há alíquota reduzida geral de primeiro imóvel — a alíquota de 2% se aplica amplamente.
• Herança e doação não são ITBI — incide o ITCMD estadual.

Como pagar e emitir a guia do ITBI em Santos

1. Acesse o serviço de ITBI da Secretaria de Finanças de Santos.
2. Declare a transação com dados do comprador, vendedor e do imóvel.
3. Confirme o valor de referência e a alíquota de 2%.
4. Emita a guia e pague dentro do vencimento.
5. Use o comprovante de pagamento para a escritura e o registro.

Documentos necessários para pagar o ITBI em Santos

Para declarar e pagar o ITBI em Santos, tenha em mãos:

• RG e CPF do comprador e do vendedor.
• Matrícula atualizada do imóvel.
• Contrato de compra e venda.
• Escritura, quando já lavrada.
• Certidão Autorizativa de Transferência (CAT) da SPU, para imóveis de terreno de marinha.
• Dados do imóvel (endereço, número do IPTU, área, número da matrícula).

ITBI x Escritura

Saiba mais sobre a escritura de imóvel.

ITBI x Registro

Veja como funciona o registro de imóvel no cartório.

Custos totais da compra

Exemplo de orçamento para um imóvel de R$ 500.000:

Veja a lista completa de custos ocultos da compra de imóvel.

Erros comuns no ITBI em Santos

• Assumir 3% — Santos é 2%.
• Esquecer o laudêmio devido em imóveis da orla em terreno de marinha.
• Usar o valor do IPTU em vez do valor de referência como base.
• Esquecer de requerer isenções aplicáveis com a documentação correta.
• Pagar em atraso e incorrer em multa e juros.

ITBI e laudêmio na orla de Santos

Boa parte dos imóveis mais procurados de Santos — na orla, em bairros como Gonzaga, Boqueirão, Embaré e Ponta da Praia — está sobre terrenos de marinha, que pertencem à União. Nesses imóveis foreiros, além do ITBI municipal de 2%, a transmissão gera o laudêmio, em regra 5% sobre o valor da transação, devido à Secretaria do Patrimônio da União (SPU). São cobranças distintas: uma municipal (ITBI), outra federal (laudêmio).

Antes de fechar a compra de um imóvel na orla de Santos, verifique na matrícula se o terreno é de marinha e se há Certidão Autorizativa de Transferência (CAT) da SPU. O laudêmio costuma ser pago pelo vendedor, mas o comprador deve confirmar a regularização foreira, pois sem a autorização da União o registro da escritura pode ser barrado no cartório.

Como o valor de referência é definido em Santos

A base de cálculo do ITBI em Santos é o maior valor entre o preço declarado na transação e o valor venal de referência que o município atribui ao imóvel. Esse valor é atualizado periodicamente pela Secretaria de Finanças e costuma se aproximar do preço de mercado, sobretudo nos bairros valorizados da orla e nas áreas próximas ao centro histórico.

O comprador deve conferir se o valor de referência aplicado corresponde à realidade do imóvel, pois é sobre essa base que a alíquota de 2% incide. Quando o valor de referência estiver acima do preço real de mercado, cabe pedido de revisão administrativa instruído com contrato e laudo de avaliação antes do pagamento.

Como contestar o valor de referência em Santos

Quando o comprador entende que o valor de referência está acima do preço real de mercado, pode apresentar impugnação administrativa junto à Secretaria de Finanças, instruída com o contrato de compra e venda, laudo de avaliação e comprovantes do valor efetivamente pago pelo imóvel.

O fundamento é o Tema 1.113 do STJ (2022), que reconheceu o valor de mercado declarado como base presumidamente verdadeira, só afastável por procedimento administrativo formal de arbitramento com contraditório. A recusa indevida em respeitar o valor declarado pode ser levada ao Judiciário, inclusive por mandado de segurança.

ITBI em imóvel na planta e financiamento em Santos

Quem compra na planta costuma perguntar quando paga o ITBI em Santos. A resposta é: na transmissão efetiva da propriedade, normalmente com o habite-se, a individualização da matrícula e a lavratura da escritura. Até lá existe direito aquisitivo, e o boleto da construtora segue calendário diferente do calendário do imposto municipal.

Como Santos aplica alíquota única de 2%, não há benefício específico por prazo de financiamento. O comprador deve simular o valor antes de emitir a guia, somando o ITBI aos custos de escritura, registro, certidões e, quando aplicável, ao laudêmio, para chegar ao custo total real da compra.

ITBI, IPTU e ITCMD: não confunda os tributos do imóvel em Santos

Três siglas costumam se misturar na hora da compra em Santos. O ITBI é municipal e nasce da transmissão onerosa — a compra e venda. O IPTU é o imposto anual cobrado do proprietário, também pelo município. O ITCMD é estadual e só aparece em herança ou doação. Para o fechamento, o tributo que precisa estar pago antes do registro é o ITBI.

Para fechar o tema: o ITBI segue a compra e venda, o ITCMD segue a herança e a doação, e o IPTU segue a propriedade ao longo do tempo. Negociar direto com o proprietário elimina a comissão, não o imposto. Com os papéis bem separados, o comprador emite exatamente as guias necessárias — nem uma a mais.

Emissão da guia, legislação e atualização de valores

A alíquota de 2% decorre do Código Tributário do Município de Santos (Lei 634/89), e a emissão da guia é feita pela Secretaria de Finanças, com declaração dos dados da transação. A Prefeitura não envia guias de ITBI por WhatsApp nem SMS — emita o documento somente pelos canais oficiais e desconfie de links de pagamento recebidos por mensagem.

Como valores de referência podem ser atualizados periodicamente, confirme sempre a tabela vigente na Secretaria de Finanças no momento da compra. Essa conferência evita cálculos defasados e assegura que a guia reflita corretamente a base de cálculo e a alíquota de 2% aplicável ao seu imóvel em Santos.

Como incluir o ITBI no planejamento financeiro da compra em Santos

O ITBI não é um custo de última hora: ele pertence à mesma planilha da entrada, das parcelas, da escritura, do registro e das certidões. Compradores em Santos que separam essa reserva logo na proposta chegam ao fechamento sem improviso — e, principalmente, sem adiar o registro por falta de caixa.

Como a alíquota é única de 2%, o cálculo do ITBI é direto: basta aplicar o percentual sobre a base de cálculo. Ainda assim, confirme a base na Secretaria de Finanças, pois ela pode superar o preço negociado quando o valor de referência do município é maior.

Vale lembrar que o ITBI é um custo à vista que, em regra, não pode ser parcelado pela Prefeitura, embora muitos bancos permitam incluí-lo no financiamento do imóvel. Por isso, quem compra à vista deve ter o valor integral reservado, enquanto quem financia pode negociar com o banco a inclusão do imposto na operação de crédito, o que dilui o impacto no caixa do mês do fechamento.