ITBI em Brasília: Como Calcular, Alíquota e Quanto Pagar em 2026

O que é o ITBI em Brasília

O ITBI é o imposto sobre a transmissão onerosa de imóveis. Em Brasília, é regido pela Lei Distrital 3.830/2006, administrado pela Secretaria de Estado de Economia do DF (Sefaz-DF) e fundamentado no Art. 156, II, da Constituição Federal.

O DF aplica a mesma alíquota em todas as Regiões Administrativas: 2%, ou 1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado. Como o Distrito Federal não é dividido em municípios, o órgão arrecadador é estadual (Sefaz-DF), e a guia se chama DAR-DF, e não um boleto municipal de ITBI.

Qual é a alíquota do ITBI em Brasília

Fonte: Lei Distrital 3.830/2006, arts. 6º e 9º (redação das Leis 7.635/2024 e 7.794/2025), e Secretaria de Estado de Economia do DF (Sefaz-DF), consultados em 17/09/2026.

Como calcular o ITBI em Brasília

Confira a base que a Sefaz-DF aplica antes de emitir o DAR-DF: desde a Lei 7.794/2025, o valor declarado na transação é presumido como valor de mercado, e base maior exige processo administrativo próprio.

Exemplos reais de cálculo

Pela alíquota de 2%:

Base de cálculo do ITBI em Brasília

A base é o maior valor entre o preço declarado e o valor venal do DF — o que o imóvel alcançaria em compra e venda à vista. Dívidas sobre o imóvel não são deduzidas da base.

Pelo Tema 1.113 do STJ, o preço declarado é presumido como valor de mercado. Se a avaliação do DF parecer excessiva, é possível contestá-la administrativamente.

Isenções e imunidades

• Imunidade constitucional para integralização de capital, fusões e cisões dentro dos requisitos.
• Isenções legais específicas previstas em lei distrital (ex.: certos programas habitacionais), mediante requerimento.
• Não há alíquota reduzida geral de primeiro imóvel — o 1% depende de o imóvel ser novo edificado em primeira transmissão, não de ser o primeiro imóvel do comprador.
• Herança e doação não são ITBI — incide o ITCMD do DF (4%).

Como pagar e emitir a guia DAR-DF

1. Acesse o serviço de ITBI da Sefaz-DF.
2. Declare a transação com dados do comprador, vendedor e do imóvel.
3. Confirme a base de cálculo e a alíquota aplicável (2%, ou 1% em imóvel novo).
4. Emita o DAR-DF e pague dentro do vencimento.
5. Use o comprovante de pagamento para a escritura e o registro.

Documentos necessários para pagar o ITBI em Brasília

Para declarar e pagar o ITBI em Brasília, tenha em mãos:

• RG e CPF do comprador e do vendedor.
• Matrícula atualizada do imóvel.
• Contrato de compra e venda.
• Escritura, quando já lavrada.
• Documentos de concessão de uso da Terracap/GDF, quando aplicável.
• Dados do imóvel (endereço, número do IPTU, área, número da matrícula).

ITBI x Escritura

Saiba mais sobre a escritura de imóvel.

ITBI x Registro

Veja como funciona o registro de imóvel no cartório.

Custos totais da compra

Exemplo de orçamento para um imóvel de R$ 500.000:

Veja a lista completa de custos ocultos da compra de imóvel.

Erros comuns no ITBI em Brasília

• Não verificar se o imóvel está em terreno da Terracap/GDF com escritura pendente.
• Confundir o DAR-DF com links de pagamento não oficiais recebidos por mensagem.
• Usar o valor do IPTU em vez do valor venal como base.
• Esquecer de requerer isenções aplicáveis com a documentação correta.
• Pagar em atraso e incorrer em multa e juros.

ITBI em Brasília x outras capitais

Desde 2025, a alíquota geral de 2% do DF está abaixo da praticada pela maioria das capitais brasileiras. A comparação abaixo mostra quanto o mesmo imóvel de R$ 500.000 custaria de ITBI em cada cidade:

As alíquotas mudam por lei municipal e há cidades com faixas progressivas. Confirme sempre a alíquota vigente com o fisco local antes de fechar — veja a calculadora de ITBI com alíquotas por cidade.

Quando o ITBI é devido e quando não é

Nem toda transferência de imóvel gera ITBI. Em Brasília, boa parte das dúvidas vem da confusão com o ITCMD-DF, que é um tributo diferente, com alíquota diferente:

Passo a passo para emitir e pagar o DAR-DF

O DAR-DF é a guia oficial do Distrito Federal. Siga esta sequência para emitir, pagar e levar o comprovante ao cartório sem atrasar o registro.

Exemplo completo: imóvel de R$ 900.000 no Lago Sul

Um imóvel de R$ 900.000 no Lago Sul, comprado por pessoa física com financiamento bancário, tem o seguinte custo de fechamento estimado — o ITBI é só a maior parcela dele:

Cerca de R$ 23.000 a R$ 28.000 além do preço do imóvel, ou aproximadamente 2,8% do valor. Como a Sefaz-DF costuma exigir o ITBI à vista, mesmo em compra financiada, esse montante precisa estar em caixa no fechamento — confirme com o banco o que entra e o que não entra no crédito.

Imóveis em terra da Terracap/GDF: atenção à regularização

Diferente da maioria das capitais, uma parcela relevante dos imóveis do Distrito Federal está em terrenos que pertencem à Terracap/GDF, ocupados sob concessão de uso ou aguardando conversão em escritura definitiva. Nesses casos, é preciso confirmar a situação registral do lote antes de fechar a compra, pois a exigibilidade e o momento do ITBI podem depender da regularização fundiária concluída.

Antes de assinar qualquer contrato em áreas com esse histórico, verifique na matrícula e junto à Terracap se o imóvel já tem escritura pública individualizada ou se ainda depende de processo de regularização. Isso evita surpresas no fechamento e no pagamento do ITBI.

ITBI nas regiões administrativas: Águas Claras, Noroeste, Sudoeste e Lago Sul

A alíquota de 2% do ITBI (1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado) vale para todo o Distrito Federal, independentemente da Região Administrativa (RA). Isso inclui bairros e RAs de perfis muito diferentes, como Águas Claras, Noroeste, Sudoeste, Lago Sul e demais regiões — o que muda entre elas é o valor de mercado do imóvel usado como base de cálculo, não o percentual do imposto.

Em regiões mais valorizadas, como Lago Sul e Noroeste, os preços praticados são mais altos, o que eleva o valor absoluto do ITBI mesmo mantendo a mesma alíquota de 2% aplicada em toda a capital federal.

ITBI, ITCMD e IPTU no Distrito Federal: não confunda os tributos

O ITBI é devido na compra e venda de imóveis (transmissão onerosa), com alíquota de 2% no DF (1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado). Já o ITCMD-DF, devido em heranças e doações, tem alíquota de 4%. O IPTU-DF, por sua vez, é o imposto anual sobre a propriedade do imóvel, cobrado de quem já é proprietário, independentemente de transação.

Duas correções úteis antes de fechar negócio em Brasília: herança é ITCMD, não ITBI; e comprar direto do proprietário não isenta ninguém do ITBI, porque o imposto acompanha a transmissão e não a presença de intermediário. Com essa separação clara, o comprador emite a guia certa e não paga em duplicidade.

Como contestar o valor arbitrado pelo DF

Desde a Lei 7.794/2025, o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de que corresponde ao valor de mercado e só pode ser afastado por processo administrativo próprio. Se a Sefaz-DF arbitrar base maior, cabe impugnação administrativa instruída com o contrato de compra e venda, laudo de avaliação e comprovantes do valor efetivamente pago.

O fundamento é o Tema 1.113 do STJ (2022), que reconhece o valor declarado na transação como presumidamente correto, somente afastável mediante procedimento administrativo próprio de arbitramento, com direito ao contraditório. Uma recusa indevida da Sefaz-DF em considerar o valor declarado pode ser questionada judicialmente.

ITBI em imóvel na planta e financiamento em Brasília

A compra de unidade na planta em Brasília adia o ITBI para o momento da transmissão efetiva: matrícula individualizada aberta, escritura lavrada, propriedade transferida. O comprador que ainda paga parcelas à construtora tem direito aquisitivo e não deve confundir esse contrato com o fato gerador do imposto municipal.

Em compras financiadas, o comprador deve simular o valor do ITBI antes de emitir o DAR-DF, verificando com o banco se o imposto pode ser incluído no financiamento ou se precisa ser pago à vista, à parte da entrada e das parcelas.

Emitindo o DAR-DF apenas por canais oficiais da Sefaz-DF

A guia do ITBI no Distrito Federal é o DAR-DF (Documento de Arrecadação do Distrito Federal), emitido exclusivamente pelos canais oficiais da Secretaria de Estado de Economia do DF (Sefaz-DF). A Sefaz-DF não envia guias de pagamento por WhatsApp, SMS ou links recebidos por mensagem — desconfie de qualquer cobrança recebida por esses meios e emita o DAR-DF apenas pelo site oficial.

Antes de pagar, confira se os dados da transação, a base de cálculo aplicada e a alíquota (2%, ou 1% em imóvel novo) estão corretos na guia. Erros no preenchimento podem gerar cobrança indevida ou atraso no registro da escritura.

Como orçar o ITBI junto com escritura, registro e certidões em Brasília

Ao planejar a compra de um imóvel em Brasília, o ITBI de 2% deve ser somado desde o início aos demais custos de fechamento: escritura, registro no Cartório de Registro de Imóveis e certidões necessárias para a due diligence do imóvel. Reservar esse valor com antecedência evita surpresas no momento de fechar negócio.

Como o ITBI costuma ser exigido à vista pela Sefaz-DF, mesmo em compras financiadas, vale confirmar com o banco se é possível incluir o imposto na operação de crédito ou se o valor deve ser pago separadamente, junto com escritura, registro e certidões.