ITBI em São Paulo: Como Calcular, Alíquota e Quanto Pagar em 2026

O que é o ITBI em São Paulo

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é o tributo municipal cobrado quando um imóvel muda de dono por ato oneroso (compra e venda). Em São Paulo, é regido pela Lei Municipal 11.154/1991, administrado pela Secretaria Municipal da Fazenda e fundamentado no Art. 156, II, da Constituição Federal.

Sem o comprovante de pagamento do ITBI, o cartório não registra a escritura — por isso ele é um dos custos inevitáveis da compra de um imóvel na capital, ao lado das taxas de escritura e registro.

Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo

São Paulo aplica uma alíquota padrão única, com alíquota reduzida para transações de financiamento habitacional:

Fonte: Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo (Lei 11.154/1991), consultada em 18/06/2026.

Como calcular o ITBI em São Paulo

O cálculo padrão é direto: base de cálculo × 3%. Para financiamento SFH/PAR/HIS, a fórmula separa a base na parcela financiada (F) e no restante:

Sempre calcule a base como o maior valor entre o preço declarado e o valor venal de referência antes de aplicar a alíquota.

Exemplos reais de cálculo

Pela alíquota padrão de 3%:

Como o financiamento SFH muda a conta (imóvel de R$ 400.000, R$ 120.968 financiados dentro do limite):

Neste exemplo, a regra do SFH economiza cerca de R$ 3.024 em relação ao 3% cheio.

Base de cálculo: valor venal de referência

Em São Paulo, a base é o maior valor entre (a) o valor declarado da transação e (b) o valor venal de referência publicado pela Secretaria Municipal da Fazenda — um valor atualizado especificamente para o ITBI, em geral mais próximo do mercado do que o valor venal do IPTU.

Pelo Tema 1.113 do STJ (2022), o valor de mercado declarado é presumido correto, e o município só pode afastá-lo por procedimento administrativo formal. Se o valor de referência parecer inflado, é possível contestá-lo.

Existe isenção de ITBI em São Paulo?

São Paulo concede imunidade e isenções de ITBI em casos específicos. Os mais relevantes para o comprador:

• Primeiro imóvel em programas habitacionais (HIS): isento até o limite de valor anual (R$ 245.527,77 em 2026).
• Imunidade constitucional: integralização de capital em pessoa jurídica, fusões, cisões e incorporações que atendam aos requisitos.
• Herança e doação não são ITBI — incide o ITCMD (imposto estadual).

Não existe isenção automática para qualquer primeira compra — o benefício está vinculado aos programas habitacionais e a limites de valor.

Como pagar o ITBI em São Paulo

1. Acesse o portal de ITBI da Secretaria Municipal da Fazenda (somente internet).
2. Consulte o valor venal de referência do imóvel.
3. Preencha a declaração de ITBI com dados do comprador, vendedor e do imóvel.
4. Emita a guia e pague em banco autorizado ou pelos meios digitais disponíveis.
5. Leve o comprovante de pagamento para a escritura e o registro.

Importante: a Prefeitura não envia guias de ITBI por WhatsApp nem SMS. Emita somente pelo portal oficial.

Documentos necessários para pagar o ITBI em São Paulo

Para declarar e pagar o ITBI em São Paulo, tenha em mãos:

• RG e CPF do comprador e do vendedor.
• Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis.
• Contrato de compra e venda.
• Escritura, quando já lavrada.
• Dados do comprador (nome completo, CPF, endereço, estado civil).
• Dados do imóvel (endereço, número do IPTU, área, número da matrícula).
• Contrato de financiamento, quando aplicável (para a alíquota reduzida do SFH).

ITBI x Escritura

Saiba mais sobre a escritura de imóvel.

ITBI x Registro

Veja como funciona o registro de imóvel no cartório.

Custos totais da compra

Além do ITBI, considere escritura, registro e outros custos. Exemplo para um imóvel de R$ 500.000:

Veja a lista completa de custos ocultos da compra de imóvel.

Erros comuns no ITBI em São Paulo

• Calcular o ITBI pelo valor venal do IPTU em vez do valor venal de referência (maior).
• Esquecer a regra de 0,5% do SFH e pagar a mais numa compra financiada.
• Perder o prazo e registrar com atraso, sofrendo acréscimos.
• Cair em guias falsas enviadas por WhatsApp ou SMS.
• Não verificar isenções para programas habitacionais.

Prazo de pagamento e multa por atraso do ITBI em São Paulo

Em São Paulo, o ITBI deve ser pago antes do registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis, e a guia emitida pela Secretaria Municipal da Fazenda tem prazo de vencimento próprio. O ideal é emitir e quitar a guia logo após a assinatura do contrato ou da escritura, porque o cartório só conclui o registro com o comprovante de pagamento em mãos. Deixar para a última hora costuma travar o fechamento da compra.

Quando o pagamento ocorre após o vencimento da guia, incidem multa e juros de mora calculados sobre o valor do imposto, além da atualização monetária. Se houver omissão ou recolhimento a menor identificado pela fiscalização, o município pode lavrar auto de infração com multa qualificada. Por isso, conferir a base de cálculo e a alíquota antes de emitir a guia é a melhor forma de evitar custos adicionais e atrasos no registro do imóvel.

Como contestar o valor venal de referência em São Paulo

A base de cálculo do ITBI em São Paulo é o maior valor entre o preço declarado e o valor venal de referência da Prefeitura. Quando o comprador entende que o valor de referência está acima do preço real de mercado, é possível apresentar impugnação administrativa, instruída com documentos que comprovem o valor efetivo da transação — como o contrato de compra e venda, laudo de avaliação e comprovantes de pagamento.

Esse direito se apoia no Tema 1.113 do STJ (2022), que firmou que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado declarado pelo contribuinte, presumidamente verdadeiro, só podendo ser afastado por meio de processo administrativo formal de arbitramento, garantido o contraditório. Em São Paulo, o pedido de revisão é protocolado junto à Secretaria Municipal da Fazenda, e a decisão administrativa pode ser revista no Judiciário por mandado de segurança quando o município insiste em base superior sem o devido procedimento.

O valor venal de referência pode ser consultado no serviço de ITBI da Secretaria Municipal da Fazenda (prefeitura.sp.gov.br/web/fazenda/servicos/itbi), informando o número de cadastro do imóvel (SQL). Ele tem origem nos arts. 7º-A e 7º-B da Lei 11.154/1991 (redação da Lei 14.256/2006), regulamentados pela Instrução Normativa SF/SUREM 6/2007, e hoje aparece consolidado no Decreto 63.698/2024. Não se confunde com o valor venal do IPTU: o STJ, no Tema 1.113, já afastou a vinculação entre as duas bases.

Em 2026 esse ponto segue em disputa. A Lei Complementar nº 227/2026 alterou o art. 38 do CTN e os fiscos municipais passaram a sustentar que o valor de referência voltou a valer como base do ITBI. O Tribunal de Justiça de São Paulo, porém, tem decidido em sentido contrário, mantendo o Tema 1.113 e o valor declarado pelo contribuinte como base, salvo arbitramento regular (art. 148 do CTN). Na prática: pague a guia para não travar a escritura e discuta a diferença depois, administrativamente ou em juízo.

ITBI em imóvel na planta e financiamento em São Paulo

Imóvel na planta tem uma linha do tempo própria: durante a obra o comprador detém direito aquisitivo, não a propriedade. O ITBI em São Paulo só é exigível quando a unidade é individualizada na matrícula e a transmissão se formaliza. As parcelas pagas à construtora, portanto, não antecipam o imposto — ele entra no orçamento no fim do processo.

Quando a compra é financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), parte da economia vem da alíquota reduzida de 0,5% sobre a parcela financiada dentro do limite legal. Para garantir esse benefício, o comprador precisa apresentar o contrato de financiamento no momento da declaração do ITBI. Vale simular o valor na calculadora de ITBI antes de emitir a guia, especialmente em imóveis de valor próximo ao teto do SFH, onde a divisão entre parte financiada e parte à vista muda bastante o total a pagar.

ITBI em imóvel de leilão e da Caixa em São Paulo

Em arrematações de imóveis em leilão, inclusive os imóveis da Caixa Econômica Federal, o ITBI também é devido pelo arrematante e segue a regra municipal de São Paulo. Nesses casos, a base de cálculo costuma ser o valor da arrematação registrado no auto, salvo quando a Prefeitura apura valor diverso por procedimento formal. O comprador deve incluir o ITBI no planejamento financeiro do lance, somando-o às custas de registro e a eventuais débitos do imóvel.

Como o imóvel arrematado precisa ser registrado em nome do novo proprietário para consolidar a titularidade, o recolhimento do ITBI antecede esse registro. Em leilões da Caixa, é comum que o edital detalhe as responsabilidades do arrematante quanto a tributos e taxas, por isso a leitura atenta do edital evita surpresas no custo final da aquisição.

Atualização da legislação e valores de 2026

A alíquota e as regras do ITBI em São Paulo decorrem da Lei Municipal 11.154/1991 e suas alterações, enquanto os limites de valor para a alíquota reduzida do SFH e para a isenção de programas habitacionais são atualizados periodicamente. Os valores citados nesta página (limite de R$ 120.968,00 para a parcela financiada e teto de R$ 725.808,00 para imóveis SFH, além do limite de R$ 245.527,77 para a isenção HIS) referem-se a 2026 e devem ser sempre confirmados no portal oficial antes da emissão da guia.

Como esses tetos são reajustados, vale conferir a tabela vigente diretamente na Secretaria Municipal da Fazenda no momento da compra. Manter-se atento às atualizações evita cálculos defasados — especialmente em imóveis cujo valor está no limite das faixas de benefício, onde uma pequena variação no teto altera a alíquota aplicável e o valor final do imposto.